房地产行业18年三季报点评：利润率高位回落、业绩锁定率提升-20181105-安信证券-17页-2mb

2018年房地产行业三季报分析总结

核心内容

2018年前三季度，房地产板块整体表现强劲，营收和净利均实现增长，但利润率有所回落。行业整体呈现分化趋势，主流房企在业绩和资金方面占据主导地位，而中下市值房企则面临较大压力。此外，行业预收款锁定率提升，融资集中度增加，资产负债率仍处于合理范围。

主要观点

1. 房地产板块整体增长显著

• 营业收入：14435.99亿元，同比增长27.60%，增速较2017年同期提升18.33个百分点。
• 归属于上市公司股东净利润：1280.15亿元，同比增长34.99%，增速较2017年同期提升10.10个百分点。
• 主流房企贡献：A股主流房企营收占房地产整体营收的57.74%，净利占比为57.05%，较2017年同期分别提升3.08个百分点和2.40个百分点。
• 权益比例下降：由于合作项目比例的提升，板块整体权益比例持续下降。

2. 利润率高位回落，龙头房企成长性凸显

• 利润率：行业整体利润率高位回落，或与前期高成本地价及规模扩张有关。
• 龙头房企表现：在高基数下仍保持较高的营收和净利增速，且业绩锁定率较高，具备较强现金管理和融资能力。
• 中上市值房企：利润率弹性较大，但回款和筹资增速回落。
• 中下市值房企：利润率显著低于行业平均水平，表明其经营效率较低。

3. 国企与民企表现差异

• 营收增速：国企营收增速低于民企，但净利增速高于民企。
• 毛利率：国企显著高于民企，净利率则相对收敛。
• 剔除万科后：国企与民企在营收和净利增速上趋于一致，但国企在筹资活动现金流入增速上表现更优。

4. 业绩锁定率提升，融资集中度增强

• 预收款：26207.05亿元，同比增长27.87%，预收款锁定率提升至128.90%。
• 未来业绩保障：预收款锁定率的提升表明未来2-3年的结算规模可观，业绩有保障。
• 债券融资：主流房企发债收到的现金占比达72.53%，债券融资集中度提升，但借款比例略有回落。

5. 资产负债率仍处合理水平

• 整体资产负债率：79.87%，较2017年同期微升0.97个百分点。
• 剔除预收款后：总负债/总资产比例为54.48%，较2017年同期微升1.01个百分点。
• 杠杆分布：50%以下杠杆企业增多，65%以上杠杆企业也有所增加，行业分化继续。

关键信息

• 行业整体表现：房地产板块营收和净利均实现增长，但利润率有所回落。
• 主流房企地位：在营收和净利占比上占据半壁江山，集中度提升。
• 预收款锁定率：提升至128.90%，表明未来业绩有保障。
• 融资集中度：主流房企发债占比达72.53%，筹资活动现金流入中债券融资比例提升。
• 资产负债率：整体及剔除预收款后的负债率均处于合理水平，行业分化仍在继续。
• 市值区分：龙头房企在业绩锁定率和融资能力上表现突出，小市值房企筹资增速回升。
• 性质区分：国企在净利增速上表现优于民企，但营收增速较低，且在剔除万科后，国企在预收款锁定率上低于民企。

投资建议

• 关注龙头房企：万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股等，具备较高的业绩锁定率和融资能力。
• 关注中上市值房企：荣盛发展、金地集团等，具有更高的业绩及利润率弹性，且杠杆较低。
• 投资策略：建议结合业绩增速、利润率水平及融资能力综合评估，关注具备稳健增长潜力的房企。

风险提示

• 政策因素：房地产行业受政策调控影响较大。
• 宏观经济波动：经济环境变化可能影响行业景气度。
• 行业景气影响：房地产市场整体波动可能影响企业业绩。
• 企业经营风险：个别房企可能面临经营效率低下、资金链紧张等问题。