房地产行业月度分析报告：7月成交面积同比呈“新房弱，二手房强”-240815-浙商证券-19页_1mb

房地产行业月度分析总结

根据浙商证券2024年8月15日发布的房地产行业月度分析报告，现对该行业现状、政策展望与核心观点进行分析总结。

投资要点与核心观点

• 本轮周期修复路径：修复传导链条为“核心城市土地价格→高端新房售价与销售→二手房修复→整体新房振兴”。当前市场特征为“新房弱，二手房强”，新房成交面积同比下降，而二手房成交亮眼。
• 政策支持持续加强：中央与地方政府密集部署支持措施，包括保交楼、取消房贷利率下限、松绑限购政策等，旨在增强需求购买力和改善需求预期。
• 估值修复节奏：分为三阶段：悲观预期缓解（参考2023H2）→资产价格修复（龙头企业参照2022年）→行业稳定期估值（有溢价阶段）。

土地市场表现

• 全国楼面价格创历史新高：2024年1-7月全国300城住宅成交楼面价达6030元/平方米，同比增长37%。核心城市土地拍卖溢价率回升，如上海、杭州等核心地块表现尤为亮眼。
• 主城区溢价率改善：杭州、北京等重点城市土地地块溢价率达至25%-30%以上，显示开发商对优质地段仍有信心。

房屋成交情况

• 新房市场淡季成交回落：7月30个重点城市新房成交环比下降29%，累计同比下降11%，但1-7月累计降幅较上月收窄3个百分点。
• 二手房韧性凸显：重点城市二手成交环比微降3%，同比却增长31%，增幅扩大7个百分点。核心城市如深圳同比涨幅超90%，部分二线城市与三四线城市也在回暖趋势中。

政策支持力度加码

• 取消房贷利率下限：全国超250个城市已取消房贷利率下限，如广州首套利率已降至2.9%，一线城市逐步迈向利率市场化。
• “白名单”与现房收购：多城实施二手房与现房收购计划，引导市场供需平衡，提升购房者信心。

估值修复与投资建议

• 部分龙头企业估值回升：如保利发展、招商蛇口、滨江集团PB估值分别修复至0.50、0.08、0.097倍，正逐步进入第二阶段修复路径。
• 新增建议关注标的：改善型开发商（华润、中国海外、保利）、新模式运营资产（龙湖集团）以及中介龙头（贝壳、我爱我家）。

总结

当前房地产行业处于政策修复期，核心城市土地与二手房市场表现出较强韧性，新房销售仍偏弱。尽管短期政策有助稳定信心，但市场企稳仍需时间，预计未来3-6个月弱复苏趋势将持续考验估值修复力度。