20131117-光大证券-房地产行业_一周回顾与展望第17期-成交量连续4周下滑_流动性趋紧将导致成交持续放缓_18页_2mb

房地产行业一周回顾与展望总结

核心内容

2013年11月9日至15日期间，房地产市场整体表现疲软，成交量连续四周下滑，流动性趋紧成为主要影响因素。新房和二手房成交均出现环比下降，其中一线城市回调幅度更大。土地市场热度下降，溢价率持续走低，新增供给减少，市场进一步降温。

主要观点

1. 成交量下滑：新房成交环比下降5.4%，二手房成交环比下降5.0%，一线城市成交回落幅度达28%，远高于二线和三线城市。
2. 流动性趋紧：10年期国债利率上升，信贷紧缩影响按揭贷款发放，导致成交量持续放缓。
3. 政策影响：十八届三中全会提出的房地产税立法、集体建设用地入市等改革方向，对短期市场影响中性，但中期可能带来结构性机会。
4. 板块表现：地产板块整体跑输沪深300，部分龙头公司如万科、招商地产表现不佳。
5. 投资建议：维持行业“增持”评级，短期关注销售超预期公司和具有国企改革预期的公司。

关键信息

• 新房成交情况：全国新房成交5.3万套，环比下降5.4%；一线城市下降12.3%，二线城市下降5.4%，三四线城市下降0.9%。
• 二手房成交情况：全国二手房成交1.1万套，环比下降5.0%；一线城市回落16.3%，二线城市表现优于一线城市。
• 土地市场：全国住宅用地成交金额319.1亿元，成交均价下降至3001元；核心地块供给减少，溢价率下行，尤其是一线城市。
• 个股表现：万科A微涨0.45%，保利地产持平，金地集团和招商地产分别下跌0.67%和4.25%。
• 政策影响：沪七条政策出台，提高二套房首付比例和非户籍购房门槛，抑制需求；安徽土改试点推进，可能带来土地供给增加。
• 投资建议：关注销售超预期的公司（如万科A、阳光城、荣盛发展）和国企改革预期的公司（如格力地产、华发股份）。

行业与公司表现

• 板块表现：申万地产指数上涨0.35%，沪深300上涨1.85%，地产板块相对负收益1.50%。
• 重点公司：
  • 万科A：股价8.91元，买入评级。
  • 阳光城：股价10.20元，增持评级。
  • 南国置业：股价8.36元，买入评级。
  • 金地集团：股价5.94元，增持评级。
  • 招商地产：股价22.40元，增持评级。

盈利预测与估值

• 行业估值：房地产板块相对PE为6.4倍，相对PB为0.88倍。
• 重点公司估值：
  • 万科A：PE 5.1倍，P/B 1.19倍。
  • 阳光城：PE 11.0倍，P/B 0.69倍。
  • 南国置业：PE 8.5倍，P/B 1.79倍。
  • 荣盛发展：PE 5.4倍，P/B 2.20倍。

本周报告回顾

1. 安徽土改：安徽出台农村综改意见，推进建设用地入市，可能带来土地供给增加，但对行业影响中性偏利空。
2. 十八届三中全会：提出房地产税立法和城乡统一建设用地市场，但具体政策仍需观察，短期影响中性。
3. 沪七条政策：抑制需求，导致上海市场成交下滑，政策预期可能影响全国楼市景气。
4. 楼市调整：10月销售动能下降，市场进入调整期，后续销售和投资增长不乐观。
5. 投资建议：继续维持“增持”评级，关注销售超预期和国企改革预期的公司。

分析师信息

• 分析师：竺劲，光大证券研究所，执业证书编号：S0930513070006。
• 联系人：谢皓宇，电话：021-22169116，邮箱：xiehy@ebscn.com。

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总结

当前房地产市场面临成交量持续下滑、流动性趋紧、政策调控等多重压力，短期内难以逆转。尽管政策改革带来中期结构性机会，但短期市场仍以防御为主。投资者应关注销售超预期和国企改革预期的公司，以应对市场调整期的不确定性。