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房地产行业9月分析总结

核心内容概览

2020年9月，房地产行业整体表现略显疲软，港股地产板块成交活跃度平稳略升，但主要指数走势略有下行，估值仍有修复空间。克而瑞内房股领先指数在9月表现弱于其他主要指数，但其周成交额占比有所回升，显示市场关注度仍在提升。同时，货币政策略有收紧，疫情延后购房需求逐步消化，对行业形成一定压力。

主要观点

1. 港股地产板块活跃度略升，但整体仍处于低位

• 恒生地产建筑业指数的周成交额占恒生综合行业总成交额比值在9月周均值为 8.6%，低于历史均值 12.8%，但高于8月的 8.5%。
• 克而瑞内房股领先指数的周成交额占样本比值回升至 83.3%，高于历史均值 83.1% 和上月 80.9%。

2. 克而瑞内房股领先指数走势略下行，估值承压

• 9月克而瑞内房股领先指数下跌 6.3%，恒生中国内地地产指数下跌 7.0%，恒生指数下跌 7.6%，房地产（申万）板块下跌 4.4%。
• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PE下行至 7.27，低于8月的 7.38，而相对恒指PE为 -46.6%，持续为负。
• 克而瑞内房股领先指数成分股整体PB为 1.28，低于8月的 1.31，但相对恒指PB为 86.4%，优于其他指数。

3. 9月个股表现分化明显

• 涨幅TOP5：大发地产（+18.8%）、绿城中国（+11.3%）、宝龙地产（+6.3%）、建业地产（+5.9%）、龙湖集团（+3.6%）。
• 跌幅TOP5：禹洲集团（-15.7%）、中骏集团控股（-14.5%）、龙光集团（-14.4%）、远洋集团（-12.9%）、中国奥园（-12.83%）。

4. 货币政策略有收紧，购房需求逐步释放

• 8月M2同比增速为 10.4%，较7月略有下降，显示货币政策趋向收紧。
• 新增住户中长期贷款占比下降至 43.8%，短期贷款占比上升至 22.4%，表明疫情延后购房需求正在逐步消化。
• 2020年二季度房地产开发贷款余额同比增速放缓至 8.4%，显示房企融资环境趋紧。

关键信息

一、市场表现

• 克而瑞内房股领先指数：9月整体走势略下行，但周成交额占比回升。
• 房地产（申万）板块：9月表现优于其他主要指数，跌幅为 4.4%。
• 恒生指数：9月下跌 7.6%，整体表现不佳。

二、估值情况

• PE估值：克而瑞内房股领先指数成分股整体PE为 7.27，相对恒指PE为 -46.6%，相对香港地产股大样本PE为 -3.4%。
• PB估值：克而瑞内房股领先指数成分股整体PB为 1.28，相对恒指PB为 86.4%，相对香港地产股大样本PB为 17.8%。

三、政策与市场环境

• 政策风险：若全国进一步收紧房地产限购、限贷、限售、限价政策，将增加市场销售压力。
• 棚改政策：若棚改政策进一步降低，将对三、四线城市销售产生影响。
• 融资风险：若货币政策收紧或房企发债未达预期，将对融资造成压力。
• 信用风险：房地产企业若出现债务违约，将影响市场对行业风险的判断。
• 销售业绩风险：房地产市场波动大，企业可能无法完成销售目标。
• 数据风险：本报告使用第三方数据，存在数据不及时或不全面的风险。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准指数，涨幅超过 10%。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数，涨幅在 -10% 至 10% 之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准指数，跌幅超过 10%。

披露事项

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