20200407-克而瑞证券-克而瑞内房股领先指数3月监测_个人房贷需求延后_指数表现随大盘下行_12页_1mb

报告摘要

中性（下调）：3月港股地产板块表现及市场分析总结

核心内容概述

2020年3月，港股地产板块整体表现随大盘下行，交易活跃度略有回升，但指数走势震荡，估值水平继续回落。疫情对房地产市场需求产生显著影响，个人购房需求延后，中长期贷款大幅减少，短期消费贷款持续负增长。同时，政策与融资环境对行业构成压力，信用风险和销售目标未完成风险亦需关注。

主要观点

市场表现：
- 3月港股地产板块周成交额占比回升，但整体指数表现随大盘下行，克而瑞内房股领先指数下降11.3%，恒生中国内地地产指数下降10.1%。
- 本月股价涨幅TOP3为力高集团、龙湖集团、弘阳地产；跌幅TOP5为绿城中国、远洋集团、中国恒大、雅居乐集团、中国奥园。
估值水平：
- 克而瑞内房股领先指数成分股整体PE水平下降，相对恒指PE进一步回落，估值仍有修复空间。
- 相对香港地产股大样本整体PE进一步下降，显示内房股在市场中的相对吸引力有所减弱。
贷款需求变化：
- 受疫情影响，消费者购房需求延后，新增住户中长期贷款大幅回落，占比降至历史低位。
- 住户短期贷款持续负增长，显示居民消费意愿下降。
货币政策：
- 2月M2同比增速回升至8.8%，显示货币政策趋于宽松，但对房地产贷款的提振效果有限。

关键信息

1. 港股地产板块表现

成交额占比：3月恒生地产建筑业指数周均成交额占比为12.8%，较2月回升，但低于历史均值。
指数走势：克而瑞内房股领先指数与恒生指数、恒生中国内地地产指数同步下行，但长期涨幅仍高于大盘。

2. 克而瑞内房股领先指数表现

指数跌幅：3月指数下跌11.3%，较2月进一步走低。
PE估值：成分股整体PE周均值为7.09，较2月下降0.81，相对恒指PE为-32.5%，较上月下降1.2个百分点。
成分股占比：克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本成交额的周均值为83.0%，较2月下降1.6个百分点。

3. 贷款数据变化

M2增速：2月M2同比增速为8.8%，较1月有所回升，但整体仍处于低位。
中长期贷款：2月新增住户中长期贷款占比降至3.9%，较1月下降74.0个百分点，显示购房需求延后。
短期贷款：新增住户短期贷款持续负增长，占比为-47.0%，显示居民消费意愿疲软。

4. 开发贷情况

开发贷余额：2019年四季度房地产开发贷款余额首次出现负增长，同比增速降至10.1%，显示行业融资环境趋紧。

风险提示

政策风险：
- 若全国出台更严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，将加大市场销售压力。
- 棚改政策若出现大幅调整，可能对三、四线城市销售产生负面影响。
融资风险：
- 若人民币或美元政策收紧，银行贷款审核趋严，房企海外发债受阻，将增加融资压力。
- 居民加杠杆若受阻，贷款利率上升，将增加购房成本，影响销售速度。
信用风险：
- 若房地产企业出现债务违约，可能影响市场对行业风险的评估。
销售业绩未完成风险：
- 房地产市场波动大，企业原定销售目标可能未完成。
数据风险：
- 本报告使用第三方数据，存在数据不及时或不全面的风险，可能影响分析结果的准确性。

评级指南

推荐：行业基本面向好，指数将跑赢恒生指数，涨幅超过10%。
中性：行业基本面稳定，指数跟随恒生指数，涨幅在-10%至10%之间。
回避：行业基本面向淡，指数将跑输恒生指数，跌幅超过10%。

总结

3月港股地产板块在疫情持续影响下，交易活跃度有所回升，但整体指数表现随大盘下行。克而瑞内房股领先指数跌幅较大，估值水平进一步回落，显示市场对房地产行业的信心不足。房贷需求延后，中长期贷款大幅下降，短期贷款持续负增长，反映出居民购房意愿和消费能力受到抑制。此外，房地产开发贷款余额收缩，显示行业融资环境趋紧。整体来看，行业面临政策、融资、信用等多重风险，需关注后续市场变化及政策调整对行业的影响。

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