房地产行业克而瑞内房股领先指数11月监测：指数走势弱于大盘，居民长短期贷款敞口大幅扩大-20201201-克而瑞证券-13页_801kb

2020年11月房地产板块总结

核心内容概览

2020年11月，房地产板块整体表现弱于大盘，但克而瑞内房股领先指数仍保持相对强势。港股地产板块活跃度有所回落，居民长短期贷款敞口扩大，政策及市场环境对估值和股价产生显著影响。同时，部分房企股价表现分化，部分企业面临政策、融资及销售风险。

主要观点

1. 港股地产板块交易活跃度回落

• 恒生地产建筑业指数周成交额占比下降至 7.5%，低于历史均值 12.5% 和上月 9.4%。
• 克而瑞内房股领先指数周成交额占样本比下降至 81.3%，较上月下降5.6个百分点。

2. 克而瑞内房股领先指数表现优于大盘

• 11月，克而瑞内房股领先指数上涨 7.6%，高于恒生中国内地地产指数 4.1%、恒生指数 9.3%、房地产（申万）指数 6.1%。
• 自2019年1月1日以来，克而瑞内房股领先指数涨幅达 17.6%，显著高于同期恒生中国内地地产指数 7.5% 和恒生指数 5.0%。
• 自2015年8月21日基期以来，克而瑞内房股领先指数涨幅达 143.6%，远超同期恒生指数 20.0%。

3. 估值水平整体平稳

• **PE（市盈率）**方面，11月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE为 7.57，高于10月 7.15。
• 相对恒指成分股PE为 -52.0%，较10月下降0.4个百分点。
• 相对香港地产股大样本PE为 -4.5%，较10月上升0.5个百分点。
• **PB（市净率）**方面，11月克而瑞内房股领先指数成分股整体PB为 1.35，高于10月 1.25。
• 相对恒指成分股PB为 84.6%，较10月略有回落。
• 相对香港地产股大样本PB为 21.8%，与上月持平。

关键信息

1. 货币政策略有收紧

• 10月M2同比增速从高位回落至 10.5%，2020年至今平均为 10.3%。
• 居民中长期贷款占比显著上升至 61.9%，而短期贷款占比下降至 4.1%，长短期贷款敞口扩大。

2. 房地产开发贷款情况

• 2020年三季度房地产开发贷款余额较一季度增加 1900亿元，但同比增速有所放缓至 8.2%。
• 四季度数据尚未公布。

3. 股价表现分化

股价涨幅TOP5

股价跌幅TOP5

风险提示

• 政策风险：全国可能出台更严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，影响市场销售。
• 棚改政策风险：棚改政策若出现下降趋势，将对三、四线城市销售造成压力。
• 融资风险：若人民币或美元政策收紧，房企融资将面临更大压力。
• 信用风险：房企若出现债务违约，将影响市场对行业风险的评估。
• 销售业绩未完成风险：房地产市场波动大，企业可能未完成销售目标。
• 数据风险：部分数据来源于第三方，可能存在不及时或不完整的情况，影响分析结果。

评级指南

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数，涨幅超过10%。
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准指数，涨幅在-10%至10%之间。
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准指数，跌幅超过10%。

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