20250803-国盛证券-房地产开发行业2025W31_本周新房成交同比-19.6_二手房同比+0.2_15页_1mb

房地产行业周报分析与总结

行情回顾

• 本周表现：申万房地产指数累计下跌3.4%，在31个行业中排名第29，落后沪深300指数1.68个百分点。
• 成交数据：
  • 新房：30个城市成交面积185.1万平方米（环比+23.8%，同比-19.6%）。一线城市表现活跃，环同比分别+40.6%和-15.3%；二线城市（同比-19.8%）、三线城市（同比-23.7%）承压。
  • 二手 reels：14个城市成交面积183.5万平方米（环比-7.0%，同比+0.2%），一线城市累计成交增速（21.9%）高于二线城市和全国平均水平（分别为+17.2%和+18.3%）。

板块分析

• 市场特点：新房成交持续下滑，虽一线/二线城市二手房有所稳定，但整体市场仍疲软。政策层面，7月政治局会议未再提及“稳地产”，重点转向城市更新。

政策解读

• 房地产政策：会议删减“稳地产”相关表述，但不代表政策放松，仍需供需两端发力提升。政策深度虽未明确，但预计将强于过去几轮周期。
• 城市更新：作为政策核心抓手，相关项目将推动房地产开发投资支持。

投资建议

• 评级：维持行业“增持”，地产作为经济先行指标，政策Beta特征显著。
• 配置方向：
  1. 基本面Alpha公司：头部国央企及优质民企（如绿城中国、招商蛇口、保利发展）。
  2. 地方国企：城投相关企业。
  3. 产业链延伸：贝壳、物业等（华润万象生活、保利物业等跟涨）。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏缓慢、房企违约风险增加。

结论

当前房地产需关注城市更新政策细则落地及一二线市场稳态，基本面扎实的企业有望在政策边际变化中受益。谨慎投资，关注顺周期结构的企业价值修复逻辑。