20201215-亿翰智库-中南建设-000961.SZ-北上_南下_西扩_2020年投资聚焦长三角和珠三角_16页_1mb

中南建设2020年投资策略总结

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2020年12月15日
• 公司名称：中南建设 (000961.SZ)

核心观点

中南建设自上市以来，从江苏南通起步，逐步向北、南、西方向扩张，最终实现全国化布局。2020年，公司重点投资长三角和珠三角，投资方向逐渐向一二线及强三线城市转移，同时加强负债率管控，净负债率持续下降。公司长期坚持深耕核心地区、核心城市的策略，以保障销售业绩和未来增长。

一、货值充裕，全年销售额有望突破两千亿

• 发展历程：中南建设起源于1988年，由陈锦石创立，早期以建筑业为主，2001年拓展至房地产。
• 扩张历程：2009年借壳上市后，公司加速全国扩张，截至2020年上半年，土地储备总量达4411万平方米。
• 销售表现：
  • 2015年销售额为144.8亿元，2019年达到1960.5亿元。
  • 2020年上半年销售额为813.9亿元，其中南通、宁波、西安为主要贡献城市。
  • 截至2020年11月，销售金额达1951亿元，全年有望突破两千亿。

二、四阶段完成全国化布局，2020年投资聚焦至长三角和珠三角

1. 第一阶段：北上辽宁，南下海南，对外扩张进程启动

• 时间：2011年以前
• 布局：深耕江苏、山东、海南，进入辽宁营口。
• 特点：初步布局环渤海地区，启动全国扩张。

2. 第二阶段：快周转铺开长三角市场，并正式进入中西部

• 时间：2012年至2014年
• 布局：进入安徽安庆、湖北潜江、四川南充，重点发展长三角及周边城市。
• 策略：形成“三先六快”快周转体系，提升开发效率。

3. 第三阶段：广拓深纵，全国化布局形成

• 时间：2015年至2018年
• 布局：拓展环渤海、中西部及华南地区，新增城市包括天津、杭州、武汉、深圳、宁波等。
• 特点：全国化布局基本完成，重点城市覆盖广泛。

4. 第四阶段：投资方向更加明确，重点布局长三角和珠三角

• 时间：2019年至2020年
• 布局：进入山东济南、福建厦门，聚焦长三角和珠三角。
• 调整：缩减中西部非核心城市投资，强化核心区域布局。
• 背景：受政策调控及三道红线影响，公司调整投资策略，提高项目质量。

三、投资城市能级不断上移，净负债率持续下降

1. 城市能级上移

• 初期布局：依赖三四线城市，2017年三四线城市土地储备占比达77.4%。
• 当前布局：三四线城市占比降至64.0%，一二线及强三线城市占比提升。
• 趋势：未来将继续加强一二线及强三线城市的布局，以保障销售回款。

2. 负债率管控

• 净负债率：2020年上半年为147.2%，较2017年下降明显。
• 资产负债率：剔除预收账款后为50.9%，符合“三道红线”要求。
• 短期偿债能力：现金短债比为1.19，处于安全区间。
• 策略：通过销售回款和资金管理，提高偿债能力，降低财务风险。

四、深耕核心地区、核心城市策略长期不变

投资布局特点

• 聚焦区域：长三角、珠三角及中西部经济发达城市。
• 核心城市：如重庆、成都、武汉、西安、郑州等，具有高发展潜力。

策略原因

1. 市场需求充足：长三角和珠三角经济发达、人口密集，房地产市场需求旺盛。
2. 发展潜力大：中西部核心城市具备政策支持和产业发展优势，土地价格适中。
3. 行业趋势：多数房企未来布局聚焦核心城市，中南建设选择这些区域有助于保持市场占有率。

市场趋势

• 多数房企如德信中国、雅居乐、大悦城控股、佳兆业等，均将长三角和珠三角作为重点布局区域。
• 房地产市场区域性特征显著，核心区域投资成为主流策略。

结论

中南建设在经历全国化扩张后，于2020年聚焦长三角和珠三角，投资方向更加明确，城市能级逐步上移，净负债率持续下降。公司通过精细化布局，强化核心区域发展，提升销售回款能力和偿债能力，为未来实现高质量发展奠定基础。