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中南建设 (000961.SZ) 总结

核心内容

中南建设于2018年7月17日公告了《2018年股票期权激励计划》，计划向49名激励对象授予2.33亿份股票期权，占公司总股本的6.27%，其中高管占比11%，核心管理层占比81.77%。该激励计划旨在提升公司管理层的积极性，推动公司发展，并设置了较高的业绩增长目标。

主要观点

• 股权激励力度大：公司股票期权激励计划在行业内具有领先性，体现出管理层对公司长期发展的信心。
• 业绩承诺高增长：公司设定18-20年归母净利润增速分别不低于240%、560%、1060%，对应归母净利润分别为20.5亿元、39.8亿元、69.9亿元，3年年均复合增长率不低于126%。
• 销售增长稳健：18年上半年公司实现销售金额652.1亿元，同比增长45%，销售均价同比上涨31.8%，单城市销售能力提升明显。
• 低估值高成长：公司每股NAV为17.04元，当前股价为5.88元，折价率高达65%，作为低估值高成长公司，公司被维持“买入”评级。

关键信息

股权激励计划详情

• 激励对象：49名，包括5名高管及44名产业集团经理层、战区董事长、总经理。
• 激励数量：2.33亿份股票期权，其中首次授予2.16亿份（92.78%），预留1680万份（7.22%）。
• 行权价格：6.33元/股，较公告日收盘价溢价7.3%。
• 行权期安排：
  • 第一期：33%，2018年净利润增长不低于240%；
  • 第二期：33%，2019年净利润增长不低于560%；
  • 第三期：34%，2020年净利润增长不低于1060%。

业绩承诺与预测

• 18-20年归母净利润目标：20.5亿元、39.8亿元、69.9亿元。
• 预计EPS：
  • 2018年：0.76元/股；
  • 2019年：1.28元/股；
  • 2020年：1.90元/股。
• 估值指标：
  • 2018年PE为7.8倍，2019年PE为4.6倍，2020年PE为3.1倍；
  • 2018年P/B为1.3倍，2019年P/B为1.0倍，2020年P/B为0.8倍；
  • 2018年EV/EBITDA为14.5倍，2019年为12.5倍，2020年为12.7倍。

销售与货值情况

• 上半年销售数据：销售金额652.1亿元，同比增长45%；销售面积475.6万方，同比增长10%；销售均价13717元/平，同比增长31.8%。
• 货值储备：预计2018年公司货值为1800亿元，销售规模稳定在1400亿元左右。
• 城市结构优化：公司通过“小体量+多盘深耕”的模式，降低对三四线城市的依赖，增强销售稳定性。

财务表现

• 营业收入：预计2018年545.75亿元，2019年838.74亿元，2020年1103.01亿元。
• 净利润：预计2018年28.02亿元，2019年47.37亿元，2020年70.53亿元。
• 盈利增长：2018年净利润同比增长365.0%，2019年同比增长69.0%，2020年同比增长48.9%。
• 毛利率与净利率：毛利率从16.4%提升至26.0%，净利率从1.0%提升至8.5%。
• ROE与ROIC：ROE从2.5%提升至24.7%，ROIC从1.8%提升至5.1%。

风险提示

• 政策风险：城市限购限贷政策严格执行，部分城市推盘去化率下降。
• 财务风险：融资成本上升可能影响行业整体利润率。
• 估值影响：股权激励计划将带来2.8亿元摊销费用，但预计对业绩提升的正向作用高于费用影响。

投资评级

• 公司评级：买入（预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上）。
• 分析师团队：
  • 乐加栋（首席分析师）
  • 郭镇（联席首席分析师）
  • 李飞（资深分析师）
  • 邢莘、黄晓曦（助理分析师）

财务数据概览

资产负债表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

估值与财务比率

结论

中南建设通过股权激励计划和业绩承诺展现出强烈的发展信心与增长潜力，其销售规模与盈利能力持续提升，具备低估值高成长的投资价值。尽管面临政策风险与融资成本上升等挑战，但公司凭借优化的开发模式和丰富的货值储备，有望实现持续增长，投资前景良好。