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22城土拍零距离：首拍热度一般，主流民企参与度持续下降

核心内容

2022年6月3日，除上海、郑州、沈阳外，22城已有19城完成首轮集中供地。整体来看，本轮土拍规则有所放松，房企拿地资金压力得到缓解，但土拍热度仍整体一般，城市间冷热分化明显。国企拿地意愿上升，成为拿地主力军，而主流民企参与度持续下降。

主要观点

1. 土拍规则进一步放松，缓解房企资金压力

• 拿地前：多地下调保证金比例，允许使用银行保函代替保证金，如南京、郑州、武汉、无锡等。
• 拿地中：多地取消竞配建、竞自持等环节，简化土地获取规则，如成都、武汉、重庆等地。
• 拿地后：部分城市延长土地金付款周期，如重庆、郑州、厦门；合肥、南京减少配建要求，福州、长沙放松限价，广州、厦门部分地块放松限售要求。

2. 热度整体一般，城市间冷热分化

• 整体表现：19城首轮土拍广义流拍率为17.4%，平均溢价率为4%，较去年二三轮有所改善，但仍处于较弱水平。
• 城市冷热分化：
  • 推地数量多：杭州（58宗）、成都（50宗）、济南（35宗）、合肥（31宗）。
  • 流拍率高：天津（80%）、长春（3.8%）、济南（39.1%）、福州（56.8%）、南京（21.7%）。
  • 溢价率高：深圳（14.9%）、合肥（10.4%）。
  • 溢价率低：长沙、广州、青岛、无锡等城市平均溢价率不足2%。

3. 国企拿地意愿上升，主流民企参与度持续减弱

• 国企拿地占比：全口径拿地金额为2131.3亿，占比53.7%，较去年第三轮明显上升，已基本恢复至去年前两轮水平。
• 民企拿地占比：全口径拿地金额为820.8亿，占比20.7%，较去年第三轮下降。
• 城投拿地占比：全口径拿地金额为1351.8亿，占比34%，较去年第三轮下降，但仍高于去年前两轮。
• 主要参与房企：
  • 国企：建发、绿城、中海、万科、华润、保利等拿地金额均在100亿以上。
  • 民企：滨江、龙湖、仁恒置地、德信地产、旭辉集团等参与度相对较高，但整体仍较弱。

关键信息

• 政策调整：为缓解房企资金压力，多地放宽拿地条件，如保证金比例、配建要求、限价政策等。
• 流拍与溢价：19城首轮土拍流拍率与溢价率虽略有改善，但仍处于较低水平。
• 国企主导：国企在拿地中占据主导地位，而民企参与度持续下降，部分城市如天津、武汉、南京、福州等主要依靠城投拿地。
• 城市差异：不同城市在土拍表现上存在明显差异，部分城市如深圳、合肥溢价率较高，而部分城市如长沙、广州、青岛、无锡则表现较弱。

风险提示

• 信息不全：可能存在信息搜集不全面的风险。
• 政策变动：房地产调控政策可能超预期，影响土拍市场表现。

数据支持

• 流拍率与溢价率：19城广义流拍率17.4%，平均溢价率4%。
• 拿地金额：国企拿地金额2131.3亿，民企拿地金额820.8亿，城投拿地金额1351.8亿。
• 主要房企拿地金额：建发股份267.5亿，绿城中国244.8亿，中海地产218.1亿，滨江集团184.1亿，万科164.6亿，华润置地147.4亿，保利发展118.6亿等。

总结

2022年首轮土拍在政策调整下，房企资金压力有所缓解，但整体热度仍不高。国企成为拿地主力，而民企参与度持续下降。城市间表现差异明显，部分城市如深圳、合肥溢价率较高，而部分城市如长沙、广州、青岛、无锡则表现较弱。整体来看，市场仍处于调整期，未来需关注政策变化及市场动态。