20210815-天风证券-房地产销售周报_部分房企销售趋势放缓_因城施策_定位持续巩固_14页_1mb

房地产行业周报总结（2021年08月15日）

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现销售放缓、库存去化周期下降的趋势。一手房和二手房成交量均出现环比和同比下滑，而库存去化周期则有所改善。政策层面持续强调“房住不炒”，推动房地产行业绿色转型，同时各地出台精准调控措施，以保持市场平稳健康发展。

主要观点

销售趋势

• 一手房：本周36大城市合计成交2.9万套，环比下降2.71%，同比下降22.96%，累计同比上升28.95%。
• 二手房：本周11个城市合计成交0.76万套，环比下降12.26%，同比下降47.71%，累计同比上升14.64%。

库存情况

• 去化周期：全国14大城市住宅可售套数合计42.6万套，去化周期19.6周，环比下降28.63%。
• 城市差异：一线城市去化周期下降明显，二线城市变化较小，三线城市数据未提供。

关键信息

销售数据

• 一线城市：北京、上海、广州、深圳成交套数环比增速分别为7.95%、46.99%、-27.83%、66.71%，累计同比增速分别为74.29%、50.08%、60.53%、33.18%。
• 二线城市：成都、杭州、南京、福州、济南、武汉、长春、南宁、宁波、厦门、青岛、苏州成交套数环比增速分别为84.2%、-30.0%、-21.1%、-6.9%等，累计同比增速分别为54.25%、30.54%、10.4%等。
• 三线城市：无锡、佛山、东莞、金华等城市成交套数环比增速为-33.2%、-41.9%、-59.8%等，累计同比增速分别为10.4%、14.3%等。

政策动态

• 央行政策：强调推动“两高”项目绿色转型，坚持“房住不炒”理念，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
• 地方政策：
  • 惠州：实施非本地户籍限购一套政策，限制投机行为。
  • 杭州：禁止中介炒作学区房及局部价格波动，规范信息发布。
  • 上海：发布“十四五”规划，聚焦精准施策，满足刚性住房需求。
  • 福州：土拍延期至9月7日，地块最高溢价率下调至15%以内。

投资建议

推荐企业

• 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
• 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
• 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
• 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。

风险提示

• 政策变化不及预期；
• 房屋销售不及预期；
• 疫情二次反弹。

重点公司跟踪

• 新城发展：预计上半年净利润增长至少40%，1-5月合同销售金额约946.39亿元，YOY+32.44%。
• 保利发展：1-7月签约面积1984.10万平方米，YOY+9.35%；签约金额3273.40亿元，YOY+19.84%。
• 金地集团：7月签约金额256.4亿元，YOY+22.41%；前7月累计签约金额1884.7亿元，YOY+53.76%。
• 世茂股份：1-7月签约面积90万平方米，YOY+100%；签约金额196亿元，YOY+94%。
• 首开股份：7月签约金额104.40亿元，YOY+31.70%；前7月累计签约金额767.03亿元，YOY+47.06%。
• 招商蛇口：7月签约金额203.04亿元，YOY-11.17%；前7月累计签约金额1972.80亿元，YOY+47.70%。
• 阳光城：回购境外债券，缓解债务压力。
• 金辉控股：上半年确认收入160.7亿元，YOY+44.1%；毛利润33.9亿元，YOY+33.2%。
• 越秀服务：上半年收入增长108.2%，归属股东净利润增长134.0%。
• 建业新生活：上半年收入增长47.4%，净利润增长43.3%。
• 中梁控股：购买部分2021年9月到期票据，用于债务管理。
• 中交一公局：拟发行100亿元ABS债券，用于融资。
• 万科地产：拟发行购房尾款ABS债券，拟发行金额12.8亿元和13.2亿元。
• 亿达中国：7月合约销售金额约3.41亿元，前7月累计合约销售金额约29.46亿元。
• 葛洲坝：与中国能源建设换股吸收合并获无条件通过，换股价格为8.76元/股。

行业走势与分析

• 销售放缓：整体一手房和二手房销售数据均出现环比和同比下滑，尤其在三四线城市。
• 库存去化：全国14大城市住宅去化周期下降，显示市场销售压力有所缓解。
• 政策影响：多地实施精准调控，包括土拍规则优化、限购限售等，旨在稳定市场预期。
• 行业分化：部分房企因业绩不佳而采取谨慎拿地策略，而业绩良好的企业则加快项目周转。

结论

房地产行业整体销售放缓，政策持续收紧，市场调控加强。部分房企面临业绩压力，但行业风险溢价率有望下降，优质企业仍有投资价值。政策的稳定性和连续性对市场信心起到关键作用，未来需关注政策变化及企业运营能力。