20251228-国盛证券-房地产开发C-REITs周报_东久新经济扩募上市_证监会称正稳步推进商业不动产REITs试点_11页_2mb

房地产开发与REITs周报总结

核心内容概览

本周房地产相关REITs市场整体呈现修复行情，中证REITs全收益指数上涨 1.56%，收于1014.8点。REITs二级市场表现分化，保障房和产业园区板块表现较好，而市政水利和能源基础设施板块出现回调。此外，国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市，标志着REITs市场在资产扩张方面取得进展。

主要观点

• REITs指数表现：本周中证REITs(收盘)指数上涨 1.39%，全收益指数上涨 1.56%，表现优于多数股票指数，如沪深300、恒生指数等。
• 二级市场表现：市场整体修复，67支REITs上涨，11支下跌，周均涨幅为 1.61%。保障房和产业园区板块涨幅明显，而市政水利和能源基础设施板块下跌。
• 估值表现：REITs的中债IRR分化严重，前三为平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）。P/NAV区间在0.7-1.7之间，前三为华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），华夏中国交建REIT为最低。
• 扩募进展：国泰海通东久新经济REIT扩募纳入南通、重庆两地标准厂房资产，基金覆盖六大城市节点，可租面积增至37.6万平方米，为新经济企业提供可持续生产空间。

关键信息

一、REITs指数表现

• 本周涨幅：中证REITs(收盘)指数上涨 1.39%，中证REITs全收益指数上涨 1.56%
• 年度表现：中证REITs全收益指数年度涨幅为 4.85%，而中证REITs(收盘)指数年度跌幅为 0.72%
• 对比其他指数：沪深300年度涨幅 18.36%，恒生指数 28.71%，中债十年期国债指数下跌 0.91%，房地产(申万)指数上涨 2.55%，高速公路(申万)指数下跌 10.46%

二、REITs二级市场表现

• 总市值：截至12月26日，已上市REITs总市值约为 2155.3亿元

• 平均市值：平均单只REIT市值约为 28亿元

• 板块表现：

  • 仓储物流：周均涨幅 2.42%
  • 产业园区：周均涨幅 3.4%
  • 保障房：周均涨幅 3.4%
  • 交通基础设施：周均涨幅 1.77%
  • 能源基础设施：周均跌幅 0.7%
  • 生态环保：周均跌幅 0.04%
  • 消费基础设施：周均涨幅 1.34%
  • 水利设施：周均跌幅 3.34%
  • 数据中心：周均涨幅 1.76%

• 交易活跃度：市政水利板块交易最活跃，日均成交量 182.2万股，日均换手率 0.7%

三、REITs估值表现

• 中债IRR：前三为平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）
• P/NAV：前三为华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），华夏中国交建REIT为最低，P/NAV为 0.7

四、投资建议

1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目：尤其是高能级城市消费和高速、IDC类资产在二级回调后的价值重构。
2. 保障房等弱周期资产：其红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
3. 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人：REITs扩募与新发并行，具备龙头效益的原始权益人值得关注。

五、风险提示

• 二级价格波动风险：REITs价格可能因市场情绪、政策变化等因素波动。
• 基础设施项目运营风险：底层资产的运营情况可能影响REITs收益。
• 测算误差风险：IRR和P/NAV的测算可能存在误差。

行业走势

• 增持（维持）：分析师认为当前行业走势仍处于修复阶段，建议增持或维持原有配置。

分析师信息

• 金晶：分析师，执业证书编号 S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com
• 周卓君：分析师，执业证书编号 S0680523070006，邮箱：zhouzhuojun@gszq.com

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图表目录

• 图表1：指数表现
• 图表2：REITs二级市场价格表现
• 图表3：REITs二级市场价格表现（续）
• 图表4：REITs成交量表现
• 图表5：REITs成交量表现（续）
• 图表6：REITs估值表现