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中国物流市场报告（2020年第二季度）总结

核心内容概述

2020年第二季度，中国物流市场在疫情后经济活动迅速恢复和被抑制需求释放的推动下，出现了明显的反弹。高标仓储需求同比增长110%，净吸纳量达90万平方米，其中二季度增长尤为显著。尽管部分租户如服装运动品牌采取成本控制措施，但整体市场仍保持韧性，尤其在一线城市及周边卫星城市。

主要观点

市场复苏动力

• 经济活动恢复：二季度制造业和服务业双双增长，制造业增加值同比增速达5.1%，服务业增加值增长1.9%。
• 消费复苏：社零总额同比跌幅从3月的16%收窄至6月的1.8%，实物网上零售额占比突破25%。
• 政策支持：政府通过消费券、购物节、夜间经济、地摊经济和小店经济等手段刺激消费，进一步推动物流需求增长。

供需变化

• 高标仓储市场：二季度整体租金环比下降0.6%，空置率在部分城市有所下降，如南京、杭州、宁波、成都和重庆。
• 供应高峰：预计未来12个月内将有近645万平方米高标仓库面积交付，供应高峰将延续至2021年中。
• 区域差异：一线城市和周边卫星城市租金保持增长，而中西部市场因短期供过于求，业主更关注出租率而非租金。

租户行为

• 第三方物流与电商主导：租赁需求中，第三方物流和电商占比超80%，推动市场回暖。
• 冷链需求上升：疫情催生的生鲜和医药零售商需求增长，带动冷链设施租赁。
• 部分租户整合搬迁：如京东、小米等企业退租，需求转移至自建库。

关键信息

各城市市场表现

未来展望

• 租金增长：预计未来六个月整体租金增长保持平稳，一线及周边卫星城市租金年增长率预计为2-3%。
• 供应压力：供应高峰延续至2021年中，空置率将在2021年中达到峰值，随后逐步下降。
• 投资热度：物流设施是当前最具韧性的行业，多家以投资物流为主的基金设立，投资者信心增强。

物流设施市场动态

北京

• 新增供应：二季度无新增项目交付。
• 净吸纳量：15,400平方米，较第一季度缩减。
• 租金：环比持平，但出现租金首次无增幅。
• 未来供应：预计未来六个月新增供应66,000平方米，租金仍有上涨空间。

上海

• 新增供应：松江板块新增15.3万平方米供应。
• 空置率：上升至8.6%。
• 租金：环比上涨0.2%，平均租金47.6元/月/平方米。
• 未来供应：预计未来六个月新增供应23.8万平方米，空置率可能进一步上升。

广州

• 新增供应：北部富力项目交付7万平方米。
• 空置率：上升至12.1%。
• 租金：环比持平，为36.6元/月/平方米。
• 未来供应：预计新增供应19.7万平方米，空置率将小幅拉高。

深圳

• 新增供应：无新增项目交付，存量维持224万平方米。
• 空置率：环比持平，为3.4%。
• 租金：环比上涨0.6%，为47.3元/月/平方米。
• 未来供应：预计无新增供应，空置率可能小幅上升。

成都

• 新增供应：宝湾广汉一期、普洛斯聚润龙泉四期交付，合计13万平方米。
• 净吸纳量：12.6万平方米，空置率下降至23.2%。
• 租金：环比下跌1.6%。
• 未来供应：预计下半年新增供应50万平方米，租金或继续下探。

重庆

• 新增供应：三个项目交付，合计24万平方米。
• 净吸纳量：由负转正，达18万平方米。
• 空置率：下降至30.4%。
• 租金：环比下跌1.7%，为23.0元/月/平方米。
• 未来供应：预计新增供应56.8万平方米，租金走势或继续下探。

武汉

• 新增供应：超过17万平方米。
• 净吸纳量：主要为2019年底积压需求，空置率上升至21.4%。
• 租金：环比下降3.5%，为25.0元/月/平方米。
• 未来供应：预计下半年新增供应54万平方米，空置率将逐步走高。

优质资产出售信息

报告发布单位

• 世邦魏理仕中国区研究部：负责撰写本报告，为全球房地产投资者和用户提供市场研究和经济预测。
• 世邦魏理仕产业地产部：致力于为客户提供优良的房地产解决方案。

联系方式

• 大中华区研究部主管：蔡詠嘉，CFA，邮件：ada.choi@cbre.com.hk
• 中国区产业地产部：罗瑾，电话：+862124011359，邮件：louisa.luo@cbre.com
• 中国区研究部主管：谢晨，电话：+86 21 2401 1318，邮件：sam.xie@cbre.com
• 中国区研究部：薛莱，电话：+86 21 2401 1400，邮件：sylvia.xue@cbre.com