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上海甲级写字楼市场季度报告总结（2025年第四季度）

核心内容

2025年第四季度，上海甲级写字楼市场整体处于调整期，租金、空置率及净吸纳量均呈现下行趋势。尽管存在新项目入市带来的供应压力，但租赁需求主要来自于金融机构和TMT（科技、媒体与电信）企业，同时联合办公品牌持续扩张，推动市场活跃度。

主要观点

• 租金持续下跌：甲级写字楼市场租金环比下跌3.2%，至每天每平方米人民币6.05元。超甲级写字楼租金跌幅收窄至1.3%，至每天每平方米人民币10.35元。
• 空置率上升：受新供应和弱需求影响，市场空置率上升至23.8%。
• 净吸纳量下降：全年净吸纳量同比下降28.6%，至约22万平方米。
• 供应结构变化：新供应中，46%位于新兴市场，其中晶耀虹桥（16万平方米）和FC金茂广场（5.66万平方米）为本季度新增项目。
• 企业搬迁趋势：近八成租赁成交来自企业续租和搬迁，其中跨区搬迁比例上升，企业倾向于外迁至新兴市场以降低成本。
• 租赁需求集中：金融及TMT企业占据租赁市场的主导地位，合计贡献近45%的市场份额。专业服务与零售企业亦保持活跃，合计占比超20%。联合办公在市场中占比持续提升，达7%。
• 投资市场活跃：本季度上海写字楼投资市场录得14宗大宗交易，总金额超60亿元。自用需求成为推动资产盘活的重要因素，政府背景机构和民营企业积极参与。

关键信息

供应情况

• 本季度新增供应面积216,585平方米，环比增长55%。
• 新增项目包括晶耀虹桥（16万平方米）和FC金茂广场（5.66万平方米）。
• 全年新增供应面积达101万平方米，其中46%位于新兴市场。

需求情况

• 租赁活动主要由金融机构和TMT企业推动。
• 跨区搬迁比例上升，企业外迁至新兴市场以降低成本。
• 科技企业向甲级或超甲级写字楼搬迁，金融企业向核心市场高品质写字楼升级。

租金走势

• 甲级写字楼租金下跌3.2%，超甲级写字楼租金下跌1.3%。
• 新兴市场租金下跌2.3%，至每天每平方米人民币5.14元。
• 中央商务区扩展区租金下跌3.4%，至每天每平方米人民币4.62元。
• 南京东路和淮海中路租金跌幅较小，分别为1.3%和0.9%。

投资市场

• 本季度录得14宗大宗交易，总金额超60亿元。
• 代表交易包括中汇人寿收购复星产业园（45,239平方米）、货拉拉收购晶耀虹桥T6（25,199平方米）、中国信达联合陕西文化产业投资控股收购环球广场A栋（11,152平方米）。
• 自用型买家积极介入，以期通过收购实现区域运营和价值投资。

政策与展望

• 2025年12月中央经济会议提出“扩内需、科技创新、产业高端化、智能化和绿色化”政策导向。
• 预计“十五五”期间，AI+科技企业、双碳及高端制造领域将保持发展，带动租赁需求增长。
• 2026年第一季度租金仍将下行，空置率继续上升，但市场存在温和复苏的可能。

数据图表

• 图一：上海甲级写字楼市场参考指标，显示租金、空置率及净吸纳量等关键指标。
• 图二：2026-2028年及以后各区域新增写字楼面积，反映未来市场供应趋势。
• 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率，显示市场动态。
• 图四：甲级写字楼租金走势，展示不同区域租金变化情况。

联系信息

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管，联系方式：+86 139 1872 3123，regina.yang@cn.knightfrank.com
• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管，联系方式：+852 2846 7184，martin.wong@hk.knightfrank.com
• 黄蔚：董事总经理，华北和华东区，联系方式：+86 137 0103 9900，virginia.huang@cn.knightfrank.com
• 殷元敖：上海研究及咨询部高级经理，联系方式：+86 134 8207 8781，mars.yin@cn.knightfrank.com

近期研究报告

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以上图表及报告均来自莱坊研究部，为市场分析提供数据支持。