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逆境方显龙头本色，多元经营带动逆势上扬总结

核心内容

本报告分析了万科A在2022年上半年的经营表现与财务状况，指出其在房地产开发业务承压的背景下，通过多元经营实现了业绩逆势增长。报告维持“买入”投资评级，并提供了公司财务数据与未来盈利预测。

主要观点

事件概述

万科A发布2022年半年度报告，数据显示公司上半年营业收入与归母净利润均实现同比增长，分别为2069亿元（+23.82%）和122亿元（+10.64%）。基本每股收益为1.05元（+10.57%）。

营利高增原因

• 房地产开发业务：结算收入同比增长23.9%，尽管毛利率承压（20.46%，同比-2.5pct），但已售未结资源规模减少，预计未来业绩将逐步释放。
• 经营服务业务：全口径收入241.1亿元（+30.6%），毛利率15.20%（同比-2.68pct），显示业务发展迅速。
• 竣工速度：受疫情影响，竣工面积同比增长17.8%，完成年初计划的37.0%。公司实现11.5万套住宅交付，35%项目首创交房即办证。

土地储备与城市更新

• 新增土储：同比大幅下降，但集中于一二线优质区位，权益地价总额248.3亿元（-72.0%），平均地价12,566元/平方米（+68.0%）。
• 土储结构：截至报告期末，公司土储达1.37亿方，可供销售3.6年。
• 城市更新：设立上海城市更新引导私募基金，注资深圳白石洲旧改项目，参与旧城改造项目规模总计容建筑面积523.4万方（+54.3%）。

财务稳健

• 资产与负债：总资产达1.88万亿（-3.9%），净资产3917亿（+7.7%），货币资金1410.7亿元（-27.7%），资产负债率68.4%，净负债率35.5%，现金短债比约1.5，符合“三道红线”绿档标准。
• 债务结构：一年以内有息负债占比降至22.4%（-9.0pct），融资结构以境内为主（76.8%），融资成本在行业中属较优水平。
• 融资成本：2022H1存量融资综合成本为4.08%，新增融资综合成本为3.59%。

多元业务协同并举

物业服务

• 万物云实现营业收入143.5亿元（+38.2%），其中社区空间服务收入80.8亿元（+34.8%），商企和城市空间服务收入51.1亿元（+39.7%），AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元（+59.0%）。
• 公司计划分拆万物云境外上市。

商业开发与运营

• 商业业务收入40.1亿元（+10.4%），整体出租率91.3%，第三方项目占比63.5%。长三角地区收入占比45%，近三年年均增长15.2%。

物流仓储服务

• 物流业务收入18.6亿元（+39.1%），其中冷链收入8.2亿元（+94.7%）。万纬物流新开业73.5万平方米，通过委托运营模式管理3个物流园区。

租赁住宅

• 租赁住宅业务收入14.8亿元（+12.3%），泊寓累计开业21万间，出租率94%，客户续租率56%。

投资建议

• 盈利预测：预计2022~2024年EPS分别为2.04、2.23、2.51元，对应当前股价PE分别为8.3、7.6、6.7倍。
• 评级：维持“买入”评级，认为公司多元化战略与财务稳健性有助于其在行业下行周期中实现稳步增长。

风险提示

• 销售不达预期
• 政策宽松不及预期
• 融资成本上行
• 新增项目权益比降低

财务指标概览

财务比率分析

估值与市场表现

• 公司价格与沪深300走势比较图显示公司表现优于市场基准。
• 投资评级体系中，“买入”表示未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。

结论

万科A在房地产行业整体承压的背景下，凭借多元经营策略与财务稳健性，实现了业绩逆势增长。公司持续优化土储结构与融资成本，经营服务业务快速发展，成为未来增长的重要引擎。报告维持“买入”评级，认为其具备较强的抗风险能力和成长潜力。