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行业总结：房地产行业调控持续发酵，成交普遍回落

核心内容

2016年10月24日发布的行业报告指出，房地产行业受到持续的政策调控影响，整体市场表现疲软，成交量普遍回落，部分城市受到政策影响更为明显。行业评级为增持，表明在短期内，房地产行业仍具有一定的投资价值。

主要观点

• 政策调控持续：
  多项政策出台，旨在调控房地产市场，推动土地与人口的协调发展，同时防范资金违规流入土地市场。

• 成交量回落：
  全国三十城商品住宅成交面积为527.63万平方米，环比下降22%，同比下降7%。其中，二线城市成交量跌幅较大，部分城市跌幅超过60%。

• 去化周期变化：
  全国18城库存去化周期基本与上周持平，但部分城市如深圳、惠州表现良好，去化周期显著缩减，而合肥、南京等地则因成交量低迷，去化周期延长。

• 二手房市场疲软：
  二手房成交量大幅回落，全国9城成交面积为165.62万平方米，环比下降33%。南京、青岛和杭州跌幅最大，分别下降53%、51%和38%。

• 企业市场表现分化：
  本周申万房地产指数下跌0.70%，在142家房企中，40家上涨，16家停牌，86家下跌。部分企业如财信发展、中航地产表现较好，而万科A、京能置业等跌幅较大。

关键信息

政策动态

• 国土部与发改委联合发布政策：
  明确到2020年全面建立人地挂钩机制，以保障1亿农业转移人口在城镇落户。政策强调土地供应与人口增长相协调，旨在促进土地城镇化与人口城镇化同步。

• 央行强化限贷政策：
  要求商业银行严格执行限贷政策，防止政策打擦边球，同时加强首付资金来源审查和居民收入证明审核，防范资金违规流入土地市场。

行业数据

• 新房成交：
  全国三十城新房成交面积为527.63万平方米，环比下降22%，同比下降7%。

  • 一线城市成交面积为104.88万平方米，环比下降13%，其中北京、深圳成交量回升，涨幅分别为69%和2%。
  • 二线城市成交面积为287.53万平方米，环比大跌34%，南昌、青岛、杭州跌幅最大，分别为63%、60%和53%。
  • 三线城市成交面积为190.41万平方米，环比下降17%。

• 库存去化：
  全国18城库存去化周期基本持平，其中深圳、惠州、江阴去化周期缩减明显，而合肥、南京、厦门等地去化周期延长。

• 二手房成交：
  全国9城二手房成交面积为165.62万平方米，同比下降2%，环比下降33%。

  • 南京、青岛、杭州跌幅最大，分别为53%、51%和38%。
  • 苏州成交量低位回升，环比上升24%。

企业动态

• 财信发展：
  前三季度营收同比增长101.78%，归母净利润同比增长10.96%。

• 中航地产：
  拟向保利地产出售约23亿元房地产开发业务相关资产，旨在剥离房地产开发业务，聚焦物业资产管理。

重点城市表现

• 北京：新房成交量回升，去化周期为42.27周，环比上升2%。
• 上海：新房成交量下降，去化周期为14.72周，环比下降2%。
• 广州：新房成交量下降，去化周期为23.89周，环比下降2%。
• 深圳：新房成交量下降，去化周期为56.56周，环比下降14%。
• 杭州：新房成交量下降，去化周期为16.79周，环比下降1%。
• 南京：新房成交量下降，去化周期为11.45周，环比上升22%。
• 苏州：新房成交量低位回升，去化周期为21.62周，环比下降1%。
• 合肥：新房成交量下降，去化周期为14.40周，环比上升10%。
• 厦门：新房成交量下降，去化周期为105.91周，环比上升11%。
• 福州：新房成交量下降，去化周期为35.72周，环比上升1%。
• 南昌：新房成交量下降，去化周期为14.02周，环比上升2%。
• 大连：新房成交量回升，去化周期未提供，环比上升43%。

投资建议

• 行业评级：增持
• 市场表现：
  本周房地产指数下跌0.70%，在28个申万一级行业中排名末位。
  • 涨幅前五：海德股份（+16.66%）、实达集团（+15.74%）、财信发展（+12.50%）、廊坊发展（+11.29%）、中航地产（+10.05%）。
  • 跌幅前五：匹凸匹（-11.07%）、绿景控股（-6.76%）、万泽股份（-6.17%）、万科A（-5.92%）、京能置业（-4.67%）。

投资评级说明

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先沪深300指数5%-15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与沪深300指数变动幅度在-5%-5%之间。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数5%-15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后沪深300指数15%以上。
• 无评级：因信息不全或重大不确定性事件导致无法给出明确评级。

信息披露

本报告由华安证券研究所发布，数据来源于wind，内容基于市场公开信息，仅供参考。报告不构成投资建议，不保证数据的准确性和完整性，分析结论独立、客观，不受第三方影响。