“大不良”系列研究之二：房地产融资监管新趋势下AMC不良资产业务机会-20190919-华融证券-15页_1mb

房地产融资监管新趋势下AMC不良资产业务机会总结

核心内容概述

随着房地产融资监管政策的持续收紧，房地产行业面临融资渠道受限、融资成本上升以及信用风险加剧等多重挑战。在此背景下，不良资产处置业务成为资产管理公司（AMC）的重要机遇，尤其在房地产不良资产规模持续扩大的趋势下，AMC可通过创新方式和渠道参与房地产行业风险化解，助力行业健康发展。

主要观点

1. 房地产融资体系庞大，监管新趋势对市场冲击显著

• 房地产行业具有资金密集型特征，形成了近50项的融资体系，包括银行贷款、信托融资、证券市场融资、海外融资、私募基金、销售回款、供应链金融等。
• 2019年8月，95家典型房企融资总额环比下降52.7%，同比下降21.3%，反映出融资政策收紧对市场供需的显著影响。
• 各类资金来源中，其他资金、自筹资金、各项应付款占比上升，而利用外资和国内贷款增长有限，自筹资金占比下降。

2. 政策效果显现，房地产融资成本上升，规模大幅下降

• 融资成本上升成为趋势，2019年8月房企新增债券类融资成本达7.06%，较2018年全年上升0.59个百分点。
• 中小房企因融资受限，面临更大的信用风险，预计破产或被兼并情况增多，尾部企业债券违约案例或将增加。

3. 房地产不良资产或将延续高位增长趋势

• 2019年至2021年是房企债务到期高峰期，预计房地产不良资产规模将持续扩大。
• 不良资产主要包括土地、烂尾楼、存量房等，随着政策调控和经济下行压力，其处置需求将显著增加。

关键信息

一、房地产融资现状

• 融资渠道：主要包括银行贷款、非标融资、证券市场融资（股权、信用债、ABS）、海外融资、私募股权基金、销售回款、供应链金融等。
• 资金来源结构：截至2019年8月底，其他资金占比最高（53%），自筹资金次之（31.7%），各项应付款、国内贷款和利用外资分别占26.4%、15.2%和0.1%。
• 融资趋势：整体融资规模下降，融资成本上升，中小房企风险上升，部分企业通过出售资产来优化结构。

二、房地产融资政策调整及影响

• 政策调整：2019年以来，房地产融资政策持续收紧，涉及信托、银行、债券、ABS等多方面。
• 政策影响：
  • 融资量下降：8月房企融资总额环比下降52.7%，同比下降21.3%。
  • 融资成本提升：新增债券类融资成本上升，境外债券融资成本达8.17%。
  • 中小房企风险上升：部分企业因高杠杆和区域性特征，面临更高的违约和破产风险。
  • 资产结构优化：房企通过出售资产、优化投资组合来应对偿债高峰。

三、监管新趋势下AMC业务机会探讨

• 不良资产处置需求增加：调查显示，房地产行业是不良资产规模增长最显著的领域。
• AMC优势：
  • 依托牌照优势，可开展资产证券化、问题企业重组等业务。
  • 可通过重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建等方式参与房地产风险化解。
• 合作模式：
  • 重组再开发：AMC负责不良资产处理，房企负责后续开发与运营。
  • 不良资产处置基金：由AMC与房企共同设立基金，用于不良资产处置。
  • 联合开发与代建：AMC与房企合作进行联合开发或品牌代建，实现资源互补。

风险提示

• 宏观经济风险：经济下行可能进一步加剧房地产企业的资金压力。
• 政策风险：融资政策持续收紧，可能对不良资产处置带来不确定性。

图表目录（关键数据）

• 图表1：房地产融资渠道概览
• 图表2：2008-2018年房地产开发资金来源情况
• 图表3：2008-2018年房地产开发资金来源结构
• 图表4：1-8月房地产开发企业到位资金增速
• 图表5：1-8月房地产开发资金来源结构
• 图表6：1-8月主要房地产调控政策
• 图表7：2017-2019年8月95家监测企业融资额情况
• 图表8：2018-2019年8月各企业发债规模
• 图表9：2017-2019年8月各企业融资成本
• 图表10：房地产行业境内外合计债券到期情况
• 图表11：2017-2019年第二季度房地产企业ABS发行规模
• 图表12：2018年1-6月房地产ABS发行结构
• 图表13：2019年1-6月房地产ABS发行结构
• 图表14：AMC+房企的优势互补
• 图表15：AMC与房企合作模式之重组再开发
• 图表16：AMC与房企合作模式之不良资产处置基金
• 图表17：AMC与房企合作模式之联合开发

报告信息

• 分析师：贺众营
• 执业证书号：S1490514050001
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