房地产融资监管新趋势下AMC不良资产业务机会-20190919-华融证券-15页_1mb

报告摘要

房地产融资监管新趋势下AMC不良资产业务机会总结

核心内容概述

本文聚焦于2019年房地产融资监管的新趋势及其对AMC（资产管理公司）不良资产业务带来的机遇。文章指出，随着政策对房地产融资的全面收紧，房企融资规模和成本均受到显著影响，中小房企面临更高的信用风险，房地产不良资产或将呈现高位增长趋势。在此背景下，AMC作为不良资产处置的主力军，凭借其专业能力与牌照优势，有望在房地产行业风险化解中发挥更大作用。

房地产融资现状与趋势

融资渠道多样化

我国房地产行业已形成近50项的融资体系，主要包括：

银行贷款
非标融资
证券市场融资（股权、信用债、ABS）
海外融资
私募股权基金
销售回款
供应链金融

融资规模与结构变化

2019年1-8月房地产开发企业到位资金达113724亿元，同比增长6.6%，但增速有所放缓。资金来源结构中：

其他资金占比53%
自筹资金占比31.7%
各项应付款占比26.4%
国内贷款占比15.2%
利用外资占比0.1%

相较于2018年末，其他资金、国内贷款和各项应付款占比分别上升了1.2、0.8和4个百分点，而自筹资金占比下降了2个百分点。

融资政策调整

2019年以来，房地产融资政策持续收紧，主要体现在：

限制信托融资、开发贷、境外发债、ABS等渠道
2019年8月全国出台60次房地产调控政策，创年内新高
融资成本上升，房企信用风险分化加剧

房地产融资政策影响

融资量下降

8月95家典型房企融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%
境内外发债总量为378.44亿元，环比下降55.4%
境外债发行量环比下降79.2%，受政策限制影响较大

融资成本上升

截至8月，房企新增债券类融资成本达7.06%，较2018年全年上升0.59个百分点
境外债券融资成本达8.17%，较2018年全年增长1.02个百分点

中小房企风险上升

2019年全年地产债到期规模达5701.27亿元，下半年到期规模达2874.67亿元
中小房企面临更高的违约和破产风险，尤其是高杠杆、区域性非头部企业
需关注具有以下特征的房企：
- 债务规模扩张过快
- 现金类资产对短期债务覆盖不足
- 资产受限比例和股权质押率高
- 资产周转效率低，去化压力大
- 土地储备成本高，商住、商办土地占比高
- 非房地产业务“造血”功能不足

偿债高峰期来临

2019年至2021年三年间，房地产行业需兑付债券规模分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元，合计1.8万亿元，其中2019年较2018年增长近一倍。

AMC业务机会探讨

从防范不良角度

资产证券化：作为未受明显政策收紧的融资方式，房地产ABS持续增长，2019年1-6月发行规模达1559.58亿元，同比增长43.55%
主要ABS类型：供应链ABS、CMBS、购房尾款ABS、REITs等，其中供应链ABS占比最高，达52.66%
创新融资渠道：AMC可借助CMBS、REITs、供应链金融保理ABS等产品，承接部分外溢融资需求

从帮扶困难企业角度

合作模式：
- 重组再开发：AMC负责不良资产处理和重组，房企负责后续开发和运营
- 不良资产处置基金：AMC与房企共同出资设立基金，用于处置不良资产并实现二次开发
- 联合开发与代建：AMC旗下地产子公司与房企合作，实现品牌代建与小股操盘，共享开发收益
AMC优势：具备牌照优势、专业能力，可协助房企优化资产结构、处理复杂信贷问题
房企优势：拥有市场经验、品牌影响力，可提升AMC资产处置效率与项目价值