20211212-国金证券-建业新生活-09983.HK-高密度_好口碑的互联网订阅物业玩家_21页

建业新生活(09983.HK)投资分析总结

核心内容概述

建业新生活是一家深耕中原地区的物业管理公司，主要服务区域包括河南、湖北、湖南、江西、山西和安徽。公司以高密度、好口碑和增长潜力为特点，是中部最大的物管公司之一。分析师杜昊旻首次给予“买入”评级，目标价为7.02港元，对应2021年PE为12.0x，2022-2023年PE分别为8.4x和6.2x。

主要观点与关键信息

1. 公司概况

• 市场表现：公司当前市价为5.50港元，目标价7.02港元，目标价较当前市价有约27.7%的上涨空间。
• 市场数据：截至1H21，公司在管面积达1.15亿方，合约面积2.1亿方，合管比为1.8倍。公司2021年新增在管面积预计超过4,000万方，其中来自建业地产约1,300万方，泰华锦业贡献1,000万方以上。
• 业务板块：公司主营业务包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。2021年各板块收入占比分别为39.3%、22.9%、20.0%、13.2%、4.6%。

2. 投资逻辑

• 基础物管：公司深耕河南27年，管理密度高，第三方客户满意度达90%。2020年平均物管费为1.8元/平方米，高于河南省平均水平。
• 生活服务：公司打造“建业+”平台，目标2023年实现收入超9亿元，用户数超1,000万，月活用户超400万。2021年10月单月交易额达1.6亿元，同比增长100%。
• 估值压制因素改善：关联交易比例和应收账款周转天数已有所改善，预计未来将持续下降。公司估值有望修复。

3. 财务表现

• 收入增长：2018-2020年收入复合增速达96%，2021年收入增速47%，预计2021-2023年收入分别为39亿元、58亿元、80亿元，同比增速分别为48%、47%、38%。
• 净利润增长：2018-2020年归母净利润复合增速达153%，预计2021-2023年归母净利润分别为6.2亿元、8.8亿元、12.0亿元，同比增速分别为45.3%、42.5%、36.4%。
• 毛利率提升：2018-2020年毛利率分别为23.2%、32.8%、32.4%，2021年预计为31.2%，2022年为30.6%，2023年为30.3%。
• 现金流改善：2021年1H经营性现金流净额为3.2亿元，同比大幅改善。

4. 估值与盈利预测

• 盈利预测：2021-2023年归母净利润分别为6.2亿元、8.8亿元、12.0亿元，预计2021年PE为12.0x，对应目标价7.02港元。
• 可比公司分析：选取金科服务、新城悦服务和滨江服务为可比公司，其2021年PE平均值为15.8x，建业新生活估值较低，但有望修复。

5. 风险提示

• 建业地产销售下滑：若销售持续下滑，可能影响公司现金流和新增在管面积。
• 市场外拓不及预期：河南房地产市场下行可能影响公司外拓能力。
• 生活服务发展不及预期：该业务仍处于初期阶段，存在复制难度和不确定性。

关键财务指标

估值压制因素改善

• 关联交易比例：2020年为45%，2021年1H降至36%。
• 应收账款周转天数：2020年为162天，2021年1H降至132天。
• 现金流改善：2021年1H经营性现金流净额为3.2亿元，较去年同期显著提升。

业务增长与布局

• “建业+”平台：通过线上线下的联动，提供多种生活服务，2021年10月单月交易额达1.6亿元，同比增长100%。
• 收并购策略：公司通过收并购扩大管理规模，如泰华锦业贡献1,000万方以上在管面积。
• 现金流充裕：截至1H21，公司账面净现金达26亿元，发展资金充足。

附录：公司和行业概况

• 公司历史：建业新生活成立于1994年，2020年5月在香港上市。
• 股东结构：大股东为胡葆森先生，持股67.02%；第二大股东为高瓴资本，持股6.71%。
• IPO融资：2020年IPO募资净额22亿港元，60%用于收并购。
• 河南物管行业：2020年郑州物业服务优秀企业TOP10中，建业新生活位列第一。

图表目录摘要

• 图表1：建业新生活与可比公司的人均年创收对比。
• 图表2：公司2017-1H21在管面积及第三方占比。
• 图表3：公司2017-1H21净现金情况。
• 图表4：2021年“建业+”每月交易额。
• 图表5：2021年“建业+”每月月活用户数。
• 图表6：上市物管公司2020年关联交易收入占比对比。
• 图表7：1H21公司关联交易收入占比下降至36%。
• 图表8：上市物管公司2020年应收账款占收入比例对比。
• 图表9：1H21公司应收账款占收入比例下降。
• 图表10：公司2018-1H21收入及同比增速。
• 图表11：公司与可比公司收入增速对比。
• 图表12：公司各板块2017-20年毛利率走势。
• 图表13：公司与可比公司毛利率对比。
• 图表14：公司2018-1H21销售及管理费用率走势。
• 图表15：公司与可比公司销售及管理费用率对比。
• 图表16：公司2018-1H21归母净利润及同比增速。
• 图表17：公司与可比公司归母净利润率对比。
• 图表18：公司2017-20年应收账款周转天数。
• 图表19：公司与可比公司应收账款占收入比例对比。
• 图表20：公司与可比公司净现金对比。
• 图表21：公司与可比公司经营性现金流净额/归母净利润对比。
• 图表22：2021-2023年盈利预测。
• 图表23：公司与可比公司PE对比。
• 图表24：公司历年收入和同比增速。
• 图表25：公司历年在管面积和合约面积。
• 图表26：公司历年毛利率变动趋势。
• 图表27：公司历年归母净利润和同比增速。
• 图表28：各业务板块收入占比。
• 图表29：物业管理收入及同比增速。
• 图表30：社区增值服务收入及同比增速。
• 图表31：非业主增值服务收入及同比增速。
• 图表32：生活服务收入及同比增速。
• 图表33：商业资产管理及咨询服务收入及同比增速。
• 图表34：在管面积中第三方占比。
• 图表35：2021年新增合约面积构成。
• 图表36：住宅平均物业费趋势。
• 图表37：社区增值服务各子业务收入占比。
• 图表38：非业主增值服务各子业务收入占比。
• 图表39：生活服务各子业务收入占比。
• 图表40：2021年建业+单月新增注册用户。
• 图表41：商业资产管理及咨询服务各子业务收入占比。
• 图表42：河南省在管面积。
• 图表43：2020年郑州物业服务优秀企业TOP10。

总结

建业新生活作为中部领先的物业管理公司，具备高密度、好口碑和稳定增长潜力。公司通过“建业+”平台拓展生活服务，实现业务多元化。尽管前期因关联房企建业地产销售不佳影响估值，但当前市场环境有所改善，估值压制因素边际改善，未来有望迎来修复。公司财务稳健，现金流改善，且拥有充裕的现金储备，为未来发展和收并购提供支持。综合来看，公司具备长期投资价值，首次给予“买入”评级，目标价为7.02港元。