20230802-东吴证券国际经纪-房地产行业跟踪报告_新房二手房销售转弱_政策预期持续加强_5页_447kb

房地产行业跟踪报告总结

核心内容概览

本报告分析了2023年6月房地产行业在销售、库存、土地市场等方面的表现，并对政策预期、板块走势及投资建议进行了详细探讨。报告指出，当前房地产行业正经历从高速发展向高质量发展转型，政策放松预期增强，建议关注具备优质土储、核心城市布局及良好信用资质的房企，以及物业和代建行业的投资机会。

主要观点

1. 市场表现

• 房地产板块：上周（2023.6.3-2023.6.9）涨幅为+1.4%，显著优于沪深300（-0.7%）和万得全A（-0.9%），板块排名居于29个中信行业第5位。
• 新房销售：上周38城新房成交面积环比下降31.1%，同比下降17.7%；6月1日至6月9日累计成交373.8万方，同比下降3.1%。今年截至6月9日累计成交7995.5万方，同比增长13.6%。
• 二手房销售：上周17城二手房成交面积环比下降1.6%，但同比增长17.7%；6月1日至6月9日累计成交213.0万方，同比增长39.5%。今年累计成交3931.5万方，同比增长62.3%。
• 库存与去化：14城新房库存为9422.9万方，环比微增0.1%，同比下降1.9%；去化周期为14.6个月，同比缩短2.5个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.4个月、8.8个月、15.6个月、39.3个月。

2. 土地市场

• 土地供应：2023年6月5日至6月11日，百城供应土地数量为1宗，环比和同比分别下降99.3%和99.9%。
• 土地成交：成交建筑面积887.9万方，环比和同比分别下降66.7%和66.9%；成交楼面价1291元/平，环比和同比分别下降51.6%和37.2%；土地溢价率为1.9%，环比下降3.4个百分点，同比下降3.7个百分点。

3. 政策动态

• 全国层面：6月8日起，多家国有大行下调活期存款挂牌利率5个基点至0.2%；房地产税立法和个人所得税法修订未列入2023年度立法计划。
• 地方层面：
  • 深圳：计划通过城中村改造筹集保障性住房5.2万套。
  • 广西：要求房企在获得预售许可前不得开展销售活动或签订相关合同。
  • 南通：首套或改善性二套新房最高可补贴房款总额的1.5%。
  • 北京：提高无发票租房公积金提取额度至2000元。

关键信息

1. 市场趋势

• 新房销售呈现环比转弱，但同比增幅下降明显，预计6月中下旬将出现季节性复苏。
• 二手房市场持续回暖，成交面积同比显著增长，显示购房需求向二手房转移。
• 部分城市政策放松迹象显现，如南通、北京等。

2. 投资建议

• 开发商：推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团；建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产、保利置业集团。
• 物业公司：推荐华润万象生活、雅生活服务；建议关注保利物业、越秀服务。
• 代建公司：推荐绿城管理控股，因其具备较强的品牌和市场拓展能力。

风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；
• 行业下行持续，销售不及预期；
• 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
• 疫情反复、发展超预期。

评级标准

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上；
  • 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间；
  • 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间；
  • 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。

• 行业投资评级：

  • 增持：预期未来6个月内行业指数相对强于大盘5%以上；
  • 中性：预期未来6个月内行业指数相对大盘-5%与5%之间；
  • 减持：预期未来6个月内行业指数相对弱于大盘5%以上。

总结

当前房地产行业面临销售转弱、政策预期加强的双重背景。虽然新房市场短期内承压，但二手房市场持续回暖，显示需求端有所改善。随着政策放松预期逐步增强，供给侧政策可能更为积极，建议投资者关注土储充足、布局核心城市、信用良好的房企，以及物业和代建行业的投资机会。