20211008-天风证券-房地产问答系列（一）_天风问答系列_基本面下行刚开始_风险事件频发或促使政策边际宽松_13页_1mb

房地产行业基本面与政策展望分析总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业基本面下行趋势、恒大资产与负债状况、行业风险对产业链的影响以及房地产政策的潜在放松空间。

主要观点

1. 房地产基本面下行刚开始

   • 房地产销售量价降幅扩大，预计持续至明年上半年。
   • 8月全国商品房销售面积同比下降15.5%，销售额同比下降18.7%，销售均价下降。
   • 区域表现不一，东部地区增长最快，东北地区则持续下降。
   • 基本面下行主要受政策调控影响，行业整体面临压力。

2. 恒大资产与负债情况

   • 恒大总资产23776亿元，其中土储占60%，现金及应收款占11%，投资性物业占7%，股权投资占5%。
   • 总负债19665亿元，扣除合同负债后为17507亿元，其中有息负债5717亿元，应付账款9511亿元。
   • 恒大仍踩三条红线，资产负债率81%，净负债率118%，现金短债比0.36，短期资金压力明显。
   • 不同假设下的风险敞口差异较大，从无风险到极度悲观情形下的风险敞口为6790亿元。

3. 恒大及其他房企对产业链的影响

   • 建筑建材行业影响最大，家具家电其次，材料能源和广告代理行业也有一定影响。
   • 风险敞口主要集中于消费建材和装饰公司，部分公司可能因此大幅亏损。
   • 房价未出现系统性下跌，因此不构成系统性风险。

4. 房地产政策可能边际放松

   • 宏观经济压力、信用风险事件、房价上涨动力不足、土地市场下行推动政策边际宽松。
   • 政策调整将遵循“房住不炒”原则，采取“因城施策”的方式，如限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等方面可能放松。

关键信息

行业基本面

• 房地产销售面积和销售额同比持续下降，显示行业整体下行趋势。
• 不同区域增长差异明显，东部地区增长较快，东北地区下降趋势显著。
• 8月单月销售面积和销售额降幅扩大，显示市场压力加剧。

恒大资产与负债

• 恒大总资产中土储占比最高，变现能力受行业及公司信誉影响。
• 有息负债有所下降，但应付账款大幅上升，显示公司财务压力。
• 现金短债比持续恶化，短期资金压力明显，若销售进一步恶化，可能面临较大风险。

产业链影响

• 建筑建材行业受影响最大，部分公司可能面临较大亏损。
• 家电和家具行业影响相对较小，但厨电和门窗领域受影响较大。
• 广告代理行业影响超出预期，部分公司已采取法律手段应对。

政策展望

• 政策有望边际放松，以应对行业下行压力。
• 政策调整将集中在“因城施策”上，如限价限贷、按揭额度、购房资格等。
• 政府托底工具较多，包括限购限贷限售限价等，有助于稳定市场。

投资建议

• 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
• 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团
• 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业
• 低估价值：城投控股、南山控股等

风险提示

• 房屋价格大跌、房屋去化不及预期、政策进一步收紧

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

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图表目录

• 图1：全国商品房销售额增速
• 图2：全国各区域商品房销售额累计同比增速（%）
• 图3：全国各区域商品房销售面积累计同比增速（%）
• 图4：金融机构房贷集中管理2021年6月最新数据

表格目录

• 表1：中国恒大总资产结构
• 表2：中国恒大负债结构
• 表3：中国恒大三道红线情况
• 表4：中国恒大在四种假设下的风险敞口预估
• 表5：建筑建材公司披露应收情况
• 表6：部分建筑建材公司2020年第一大和前5大客户的营收及其占比
• 表7：家电公司可能的应收账款关系
• 表8：家具公司可能的应收账款关系
• 表9：其他行业公司可能的应收账款关系
• 表10：主要房企三道红线情况