万科A（000002）总结
核心内容概述
本报告为2021年4月12日发布的证券研究报告，聚焦于万科A的销售及拿地数据表现，结合财务预测与估值信息，分析其经营状况及投资价值。
主要观点
- 销售数据强劲：3月实现合同销售金额628.4亿元，同比增长14.38%；销售面积429.5万方，同比增长13.59%。3月销售金额创历史同期新高，环比增长39.15%，但同比增速较2月下降46.73个百分点。
- 销售均价微降：3月销售均价为14631元/平米，较上月下降1720元/平米，但同比增长0.69%。
- 累计销售表现良好：1-3月累计销售金额达1794.7亿元，同比增长30.2%；累计销售面积1104.4万方，同比增长24.82%；累计销售均价16250元/平米。
- 新增项目区域集中：3月新增项目11个，以二线城市为主，集中在珠三角、长三角区域。城市圈分布上，珠三角占比32.82%，长三角30.12%，环渤海15.30%，中部8.73%，西部13.03%。
- 拿地力度积极：3月新增项目占地面积84.8万方，同比增长31.27%；新增建面204.9万方，同比增长45.42%；总地价132.7亿元，同比增长196.28%。权益比例分别为71.89%（建面）和65.51%（价款）。
- 拿地成本控制良好：3月新增楼面价为6476元/平米，较2020年全年略降94元/平米；楼面价/销售均价为44.26%，较2020年末提升1.63个百分点。
- 财务预测乐观：预计2021-2023年归母净利润分别为440.89亿元、472.08亿元、516.29亿元，EPS分别为3.80元、4.06元、4.44元，对应PE分别为7.60倍、7.10倍、6.49倍，维持“买入”评级。
- 投资建议积极：基于3月销售数据的强劲表现及拿地力度的持续积极，看好公司2021年及未来的推货与销售能力。
关键信息
销售数据
- 3月合同销售金额：628.4亿元，同比增长14.38%
- 3月合同销售面积：429.5万方，同比增长13.59%
- 3月销售均价：14631元/平米，同比增长0.69%
- 1-3月累计销售金额：1794.7亿元，同比增长30.2%
- 1-3月累计销售面积：1104.4万方，同比增长24.82%
- 1-3月累计销售均价：16250元/平米
拿地情况
- 3月新增项目：11个，其中100%权益项目占比未明确，非100%权益项目占比为4:7
- 3月新增占地面积：84.8万方，同比增长31.27%
- 3月新增建面：204.9万方，同比增长45.42%
- 3月总地价：132.7亿元，同比增长196.28%
- 权益占地面积：60.87万方，同比增长4.45%
- 权益建面：147.3万方，同比增长17.65%
- 权益地价：86.93亿元，同比增长121.08%
- 3月新增楼面价：6476元/平米，较2020年全年略降94元/平米
- 楼面价/销售均价：44.26%，较2020年末提升1.63个百分点
投资建议
- 评级：买入（维持评级）
- 目标价格：未明确
- 当前价格：28.86元
- 预测归母净利润：
- 2021E：440.89亿元
- 2022E：472.08亿元
- 2023E：516.29亿元
- EPS预测：
- 2021E：3.80元
- 2022E：4.06元
- 2023E：4.44元
- PE预测：
- 2021E：7.60倍
- 2022E：7.10倍
- 2023E：6.49倍
风险提示
财务预测摘要
营收预测
- 2021E：453,143.55亿元，同比增长8.12%
- 2022E：496,146.87亿元，同比增长9.49%
- 2023E：549,234.58亿元，同比增长10.70%
净利润预测
- 2021E：440.89亿元，同比增长6.20%
- 2022E：472.08亿元，同比增长7.07%
- 2023E：516.29亿元，同比增长9.37%
每股收益（EPS）
- 2021E：3.80元
- 2022E：4.06元
- 2023E：4.44元
估值比率
- 市盈率（P/E）：
- 2021E：7.60倍
- 2022E：7.10倍
- 2023E：6.49倍
- 市净率（P/B）：
- 2021E：1.30倍
- 2022E：1.15倍
- 2023E：1.02倍
- EV/EBITDA：
- 2021E：5.09倍
- 2022E：4.27倍
- 2023E：4.54倍
财务数据与指标
资产负债表（单位：百万元）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 货币资金 |
166,194.60 |
195,230.72 |
211,083.46 |
231,115.28 |
255,844.61 |
| 应收票据及应收账款 |
2,017.05 |
3,002.09 |
1,820.40 |
3,541.14 |
5,612.77 |
| 预付账款 |
97,795.83 |
62,247.50 |
184,463.98 |
104,417.53 |
247,092.60 |
| 存货 |
897,019.04 |
1,002,063.01 |
1,292,353.81 |
1,336,467.97 |
1,908,409.95 |
| 资产总计 |
1,729,929.45 |
1,869,177.09 |
2,454,388.55 |
2,445,943.16 |
3,403,678.23 |
负债与股东权益（单位：百万元）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 短期借款 |
15,365.23 |
25,111.54 |
126,042.56 |
154,841.43 |
179,384.31 |
| 流动负债合计 |
1,272,610.28 |
1,317,492.69 |
1,828,453.28 |
1,868,496.31 |
2,775,005.51 |
| 负债合计 |
1,459,350.33 |
1,519,332.62 |
2,050,174.93 |
1,990,334.96 |
2,892,845.49 |
| 股东权益合计 |
270,579.12 |
349,844.47 |
404,213.62 |
455,608.20 |
510,832.74 |
现金流量表（单位：百万元）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 经营活动现金流 |
45,686.81 |
53,188.02 |
-12,919.00 |
204,231.77 |
72,463.45 |
| 投资活动现金流 |
-28,626.73 |
5,797.07 |
-71,933.17 |
-82,070.51 |
-41,638.66 |
| 筹资活动现金流 |
-33,338.21 |
-32,504.26 |
100,704.91 |
-102,129.44 |
-6,095.45 |
| 现金净增加额 |
-16,278.14 |
26,480.83 |
15,852.73 |
20,031.82 |
24,729.33 |
利润表（单位：百万元）
| 项目 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 营业收入 |
367,893.88 |
419,111.68 |
453,143.55 |
496,146.87 |
549,234.58 |
| 净利润 |
55,131.61 |
59,298.12 |
64,837.49 |
65,566.42 |
70,724.56 |
| 归属于母公司净利润 |
38,872.09 |
41,515.54 |
44,089.49 |
47,207.82 |
51,628.93 |
| 每股收益 |
3.35 |
3.57 |
3.80 |
4.06 |
4.44 |
主要财务比率
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 毛利率 |
36.25% |
29.25% |
30.00% |
30.13% |
28.00% |
| 净利率 |
10.57% |
9.91% |
9.73% |
9.51% |
9.40% |
| ROE |
20.67% |
18.49% |
17.08% |
16.21% |
15.77% |
| ROIC |
30.09% |
29.57% |
30.60% |
17.78% |
18.56% |
| 资产负债率 |
84.36% |
81.28% |
83.53% |
81.37% |
84.99% |
| 净负债率 |
34.66% |
18.85% |
44.75% |
21.23% |
18.63% |
| 流动比率 |
1.13 |
1.17 |
1.16 |
1.08 |
1.05 |
| 速动比率 |
0.43 |
0.41 |
0.45 |
0.36 |
0.36 |
总结
万科A在2021年3月销售数据表现强劲，合同销售金额同比增长14.38%，创历史同期新高。新增项目以二线城市为主，集中于珠三角、长三角区域，拿地力度保持积极，权益比例维持高位。财务预测显示，公司未来三年的盈利能力及估值均有望提升，维持“买入”评级。然而，仍需关注宏观经济波动及房地产市场风险。
