20211105-天风证券-万科A-000002.SZ-10月经营公告点评_单月销售降幅持续收窄_拿地权益比例维持高位_3页_825kb

万科A（000002）10月经营公告点评总结

核心内容

万科A发布2021年10月经营情况公告，展示了其在销售和拿地方面的表现。尽管面临行业整体下行压力，公司销售和拿地策略表现出一定的韧性。

主要观点

• 销售表现：
  2021年10月，万科A实现销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元，同比分别下降29.48%和19.81%，但降幅较9月有所收窄。
  1-10月累计销售面积为3,204.5万平方米，累计销售金额为5,210.7亿元，同比分别下降11.74%和4.4%。
  销售均价维持高位，10月单月销售均价为16,253元/平方米，同比增长13.72%；1-10月累计销售均价为16,261元/平方米，同比增长8.32%。
  销售降幅连续两月收窄，表明市场回暖趋势初现，全年销售业绩有望达成。

• 拿地情况：
  10月新增6个地块，区域分布为华东：华中：华南：西北 = 3:1:1:1，拿地数量较前9个月有所减少，但拿地策略仍以高能级城市为主。
  新增项目均位于二线城市，权益比例维持高位，10月权益地价为112.08亿元，总地价为125.12亿元，权益比例为89.58%。
  10月新增计容建面为307.7万平方米，其中华中和西北区域占比最高，分别为33.93%和38.32%。
  10月拿地力度为29.8%，较上月下降，但权益建面环比增幅明显，显示公司对合作拿地的策略依然稳定。

关键信息

• 销售趋势：
  销售面积和金额同比均下降，但降幅持续收窄，销售均价显著增长，显示公司产品价值较高，市场竞争力强。

• 拿地策略：
  拿地以华中、西北为主，且均为二线城市，权益比例维持在较高水平，显示公司对合作拿地的重视。
  10月楼面价为4063元/平方米，较上月和去年同期均有所下降，主要由于中西部土地价格较低。

• 财务表现：
  2021年预计归母净利润为440.8973亿元，EPS为3.79元，PE为4.70X。
  2022年和2023年净利润预计分别为472.08亿元和516.29亿元，EPS分别为4.06元和4.44元，PE分别为4.39X和4.01X。
  公司维持“买入”评级，主要基于其龙头地位、稳健经营及政策边际放松的预期。

风险提示

• 房屋价格大跌
• 销售不及预期
• 宏观经济波动

财务预测摘要

财务比率

投资建议

• 评级：买入（维持评级）
• 目标价格：未提供
• 当前价格：17.82元
• 理由：尽管去年基数较高及行业风险事件影响，公司销售降幅持续收窄，销售均价显著增长，且拿地策略稳健。同时，地产政策有望边际放松，购房需求可能释放，全年销售业绩可期。预计公司未来三年净利润稳步增长，估值持续下降，显示市场对其未来盈利能力的看好。

总结

万科A在2021年10月销售表现虽受行业影响，但降幅持续收窄，销售均价维持高位，显示公司产品具备较强的竞争力。拿地策略以高能级城市为主，权益比例维持高位，显示公司在合作开发中的稳定性和控制力。财务预测显示公司未来三年盈利能力有望稳步提升，估值持续下降，维持“买入”评级，但需关注潜在的房屋价格下跌、销售不及预期及宏观经济波动等风险。