建筑装饰行业基建REITs系列报告之六：优质资产陆续上马，公募REITs加速扩容-20211111-兴业证券-45页_1mb

公募REITs市场分析报告总结

核心内容

本报告聚焦于2021年10月第二批公募REITs产品上报情况，分析了三只代表性产品：建信中关村产业园REITs、国君临港东久产业园REITs、华夏越秀高速REITs。同时，对我国公募REITs市场前景、政策支持、行业趋势及投资建议进行了深入探讨。

主要观点

• 市场潜力大：我国公募REITs市场潜力巨大，首批试点项目顺利落地后，后续项目有望加速推进，市场前景被广泛看好。
• 产品结构多样：当前公募REITs产品涵盖园区、高速、物流等不同基础设施类型，具有良好的投资多样性。
• 政策支持力度强：国家发改委、地方政府如广州、南京等积极出台政策支持REITs发展，推动市场扩容。
• 资产质量高：入选产品资产运营良好，租金收入占比高，出租率稳定，具备较强的现金流保障。
• 投资价值突出：REITs产品具有稳定收益、高派息率、低估值等优势，尤其适合长期资金配置。

关键信息

产品信息

建信中关村产业园REITs

• 资产情况：位于北京中关村软件园，可租赁面积13.3万平，资产评估价值30.73亿元。
• 租金收入：物业租金收入占比超98%，2020年营业收入2.02亿元，剔除疫情影响后为2.2亿元。
• 派息率：2021下半年至2022年投资人净现金流分派率分别为4.62%和4.78%。
• 出租率：整体出租率高达95%，其中孵化加速器项目出租率近99%。
• 管理人：建信基金，原始权益人北京中关村软件园发展有限责任公司，控股股东为中关村发展集团有限公司。
• 交易结构：基金存续期40年，封闭运作，可上市交易。

国君临港东久产业园REITs

• 资产情况：入池资产包括临港奉贤智造园一期、三期，以及东久集团位于苏锡等地的4处工业厂房，合计可租面积40万平。
• 租金收入：市场化租金收入占比高，2020年营收1.70亿元，净利润0.18亿元。
• 派息率：2021及2022年年化派息率分别为4.90%和5.19%。
• 出租率：整体出租率近100%，租户客群优质且多元化。
• 管理人：国君资管，原始权益人包括临港集团和东久工业。
• 交易结构：采用“公募→ABS→SPV→标的项目”结构，符合试点政策要求。

华夏越秀高速REITs

• 资产情况：入池资产为汉孝高速公路，全长35.996公里，特许经营权评估价值22.86亿元。
• 租金收入：通行费收入占比近98%，2020年营收1.58亿元，净利润0.63亿元。
• 派息率：2022年可供分配金额为1.54亿元，预计年化派息率可达5.19%。
• 出租率：车流量稳定增长，2020年日均车流量27196辆。
• 管理人：华夏基金，原始权益人越秀（中国）交通基建投资有限公司。
• 交易结构：采用“公募→ABS→SPV→标的项目”结构，符合试点政策要求。

行情分析

• 指数表现：兴证公募REITs指数迄今上涨16%，9月以来超额收益明显。
• 价格波动：上市首月价格波动较大，但之后逐月上涨，10月平均涨幅最大。
• 交易结构：大部分产品卖方力量占优，但N张江REIT和N普洛斯REITs为主动买入。
• 估值差异：产权类REITs的P/FFO、EV/EBITDA估值中枢分别为26倍和31倍，特许经营类REITs分别为13倍和14倍，低于美国市场水平，估值合理。

政策面分析

• 政策支持：广州、南京发改委发布支持REITs发展的政策，如广州发布15条政策支持REITs，南京发布11条。
• 资金支持：广州广河REITs项目获得中央预算内无偿补助资金5.14亿元，有助于企业降杠杆。
• 政策导向：公募REITs发展被认定为长久之计，政策支持将持续。

趋势展望与投资建议

• 市场前景：继续看好公募REITs市场前景，建议根据机构风格偏好进行配置。
• 未来领域：未来有望参与REITs市场的主要领域包括公用事业、交通运输、建筑装饰、新基建、能源、园区、文旅、公共住房等。
• 投资建议：适合保险、年金等长期资金配置，建议关注优质资产的估值重塑机会。

风险提示

• 流动性风险：REITs产品流动性可能受市场环境影响。
• 行业政策风险：REITs政策变化可能对市场产生影响。
• 基础资产经营管理风险：资产运营和管理能力对REITs收益有重要影响。
• 基金价格波动风险：基金价格可能受市场供需关系和资产表现影响。

三类值得关注的上市公司资产

1. 第一类：入选首批试点的仓储、高速、市政、园区行业的其他优质资产。

   • 高速公路类：如中国交建，运营资产为收费高速公路。
   • 产业园区类：如中关村发展、外高桥、张江高科、东湖高新等。
   • 仓储物流类：如顺丰控股、物产中大、南山控股等。
   • 市政类：如碧水源、首创股份、绿色动力、启迪环境、渤海股份等。

2. 第二类：此前有披露申报试点，但尚未入选前两批试点的其他行业的优质资产。

   • 新基建类：如光环新网，拟入池资产包括数据中心。
   • 能源类：如协鑫集团，拟入池资产包括新能源项目。

3. 第三类：符合试点政策要求的其他优质资产，尤其是清洁能源、自然景区等新增试点行业。

   • 清洁能源类：如风电、光伏等项目。
   • 自然景区类：如文旅项目、公共住房等。

总结

公募REITs市场正加速扩容，第二批产品已上报，预计市场将进一步增长。产品类型多样，资产质量高，派息率稳定，适合长期资金配置。政策支持力度大，地方政府积极出台支持措施，有助于市场发展。未来，更多上市公司资产有望参与REITs申报，特别是优质高速公路、产业园区和新兴行业资产。建议投资者关注不同类型REITs产品，结合自身偏好进行配置。同时，需关注市场风险，如流动性、政策、资产管理和价格波动风险。