20221125-中邮证券-基础设施公募REITs周报_如何借鉴REITS海外估值方法__18页_1mb

报告摘要

本报告为中邮证券发布的基础设施公募REITs周报，时间范围为2022年11月19日至2022年11月25日。报告分析了REITs市场表现、估值方法、发行审批进展、主要公告及政策新闻，并提出投资建议与风险提示。

行业评级：当前行业投资评级为强于大市维持。
估值方法：REITs海外估值分为绝对估值法和相对估值法两大体系。绝对估值法包括收益法、市场法和成本法，相对估值法包括P/FFO、P/AFFO和NAV折溢价率。
市场表现：本周REITs指数环比下跌2.61%，产权型REITs指数上涨0.11%，特许经营权型REITs指数上涨1.30%。其中，浙商沪杭甬REIT领涨，涨幅为2.54%；红土深圳安居REIT领跌，跌幅为1.77%。
成交额：本周REITs成交额为14.98亿元，环比下降20.99%。产权型REITs成交额环比下降21.42%，特许经营权型REITs成交额环比下降20.67%。
换手率：本周REITs换手率为0.81%，环比下降0.24个百分点。其中，产权型REITs换手率0.69%，特许经营权型REITs换手率1.12%。
投资建议：建议积极参与投资保租房、产业园区、仓储物流REITs，因其底层资产位于核心一线和二线城市，具备安全性和成长性，租金有望合理增长。
风险提示：公募REITs审批进度及疫情对底层资产现金流的影响存在不确定性。

绝对估值法：
- 收益法：基于底层资产未来现金流，以折现率贴现计算价值，适用于现金流可预测的资产。
- 市场法：通过比较类似资产交易价格调整估值，适用于有活跃市场的资产。
- 成本法：基于重置成本扣减各项损耗，适用于难以预测现金流的资产。
- 优点：不受市场价格波动影响，提供锚定基础。
- 缺点：假设条件多、更新频率低、忽略外部市场环境。
相对估值法：
- P/FFO：类似市盈率，反映运营能力，但不同行业间可比性低。
- P/AFFO：在FFO基础上扣除规范性支出，反映更真实的经营状况。
- NAV折溢价率：反映REITs市值与净值的偏离，公式为“P/NAV - 1”。
- 优点：操作简便、易于跟踪。
- 缺点：依赖市场数据，忽略杠杆作用。

REITs指数：本周收于123.39点，环比下跌2.61%。
产权型REITs指数：收于131.27点，环比上涨0.11%。
特许经营权型REITs指数：收于114.76点，环比上涨1.30%。
行业表现：
- 产业园区型：上涨0.87%。
- 仓储物流型：下跌0.28%。
- 高速公路型：上涨1.63%。
- 生态环保型：上涨0.65%。
- 能源型：上涨1.00%。
近一个月表现：REITs指数跑输沪深300指数5.86个百分点。
折溢价率：本周末20只REITs折溢价率平均为23.99%，其中华安张江光大REIT折溢价率最高，为47.99%。
PV乘数：平均为1.28，临港创新产业园REIT最高，为1.51。

上交所：
- 中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金：已受理。
- 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金：通过。
- 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金：通过。
- 华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金：已受理（扩募发售）。
- 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金：已受理（扩募发售）。
- 中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金：已受理（扩募发售）。
深交所：
- 华夏和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金：已受理（首发）。
- 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金：通过（新购入项目）。
- 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金：通过（新购入项目）。