同策房产咨询-2020年第38周上海房地产市场周报-09_14--09_20-_23页_1mb

2020年第38周上海房地产市场周报总结

核心内容概述

2020年第38周（9月14日-9月20日）上海房地产市场呈现出供需失衡、价格分化及区域差异显著的特点。商品住宅市场供应大幅增长，但成交量小幅下滑，整体市场热度有所下降。商业办公市场供应减少，成交量下降，但部分区域表现活跃。政策调控和市场预期对整体走势产生一定影响。

主要观点

1. 政策与市场动态

• 国家统计局数据显示，8月份一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，二手住宅环比上涨1.0%。
• 本周商品住宅供应环比上涨377%，成交量小幅下跌4%，成交均价受结构性因素影响下跌13%。
• 本周市场成交中，300万元以下的刚需需求占比环比上涨40.2%，成交套数上涨46.7%。
• 市场呈现豪宅化趋势，中心城区限价盘和重点规划区域去化情况较好。

2. 商品住宅市场

• 供应情况：新增供应面积34.71万平米，环比大幅上涨。
• 成交情况：成交面积21万平米，环比下跌4%；成交均价55400元/平米，环比下跌13%。
• 区域表现：
  • 青浦区成为销售面积和金额的冠军，徐泾板块因大虹桥利好，表现突出。
  • 供应和成交集中在郊区，特别是青浦、浦东新区、松江区等。
• 户型结构：以中小户型为主，刚需产品销售占比增加。

3. 公寓市场

• 供应情况：新增供应11个项目，面积29.86万平米，环比上涨317%。
• 成交情况：成交面积17.12万平米，环比下跌1%；成交均价56295元/平米，环比下跌14%。
• 热销项目：
  • UNICITY万科天空之城以高层产品为主，均价较低，成为销冠。
  • 部分项目如光明云庐、铂翠廷等在松江、金山等地表现良好。

4. 别墅市场

• 供应情况：新增供应5个项目，面积4.85万平米，环比上涨3911%。
• 成交情况：成交面积3.88万平米，环比下跌；成交均价略有下降。
• 热销项目：
  • 松江区光明云庐成交面积和均价表现突出。
  • 部分项目如金臣别墅在闵行区华漕板块成交均价较高。

5. 商业市场

• 供应情况：新增供应面积2.79万平米，环比上涨3262%。
• 成交情况：成交面积2.38万平米，环比上涨176%；成交均价22566元/平米，环比下跌33%。
• 区域表现：商业市场成交主要集中在闵行区、南汇区、宝山区等，部分项目如万兆东庭、东原晴雅苑表现较好。

6. 办公市场

• 供应情况：本周无新增供应。
• 成交情况：成交量1.59万平米，环比下跌31%；成交均价上涨17%，受结构性因素影响。
• 区域表现：成交主要集中在嘉定区、宝山区、浦东新区等地，南翔东方伟业广场、同济创园等项目表现活跃。

关键信息

供应与成交数据

土拍信息

• 本周上海新增2幅地块，均位于浦东新区自贸区临港新片区。
• 恒大以22.95亿竞得虹口区北外滩地块，溢价率11%，对商业办公部分有严格限制。

市场预期

• 本周上海楼盘热度显著下降，来访指数环比下跌50%。

总结

本周上海房地产市场在政策和市场预期的双重影响下，呈现出供应增加、成交分化、区域差异明显的特点。商品住宅和公寓市场供应激增，但成交量和均价有所下降，显示市场存在一定的供需失衡。别墅市场供应大幅增长，但成交表现一般。商业市场供应显著增加，成交面积和均价波动较大，而办公市场供应减少，成交量下降但均价有所上涨。整体来看，市场趋势仍以刚需和改善型需求为主，豪宅化特征明显，未来市场走势需关注政策调控和区域发展动态。