同策房产咨询-20171127上海市场周报_16页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年11月20日——2017年11月26日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现稳中有升的趋势，商品住宅成交量环比上升8%，成交均价环比上升3%。公寓市场成交量和均价均有所提升，而别墅市场成交量上升，但均价下降。商业市场供应和成交量大幅上升，但均价下滑显著。办公市场成交量下降，均价也出现下滑。

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商品住宅市场分析

本周新开盘项目

项目名称	环线	板块	推盘户型	推出量（套）	报价（元/平米）	优惠情况	认购/以往价格情况
国贸天悦	外郊环	佘山	77、89、100、119、130平米	323	4.0-4.2万	无优惠	去化4成
恒大帝景	外郊环	松江新城东	141-202平米花园洋房	60	3.5万	无优惠	去化9成，仅剩200平米复式
大华朗香花园	中外环	大场	98-130平米，主力3房	54	5.3万	无优惠	去化6成

本周市场表现

• 成交量：9.05万平米，环比↑8%
• 成交均价：49285元/平米，环比↑3%
• 成交结构：
  • 90平米以下及90-120平米的刚需房源去化占比超过50%
  • 300-500万元总价段房源占比继续领先

行业趋势

• 从12月开始，开发商将加大供应，预计迎来供应小高峰。
• 房企转型重点包括金融领域和消费升级领域（医疗、养老、教育、文旅等）。
• 上海租赁市场发展迅速，政策引导下，未来将出现更多小户型、低总价项目。

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公寓市场分析

本周市场表现

• 供应量：5.32万平米，环比无变化
• 成交量：7.30万平米，环比↑9%
• 成交均价：49662元/平米，环比↑5%

本周成交TOP10项目

1. 大华锦上城（宝山大场）：47套，成交面积5739平米
2. 恒大帝景（松江新城东）：28套，成交面积5272平米
3. 远洋万和四季（南汇惠南）：26套，成交面积2604平米
4. 中环国际公寓（宝山张庙）：21套，成交面积2583平米
5. 百汇园（徐汇龙华）：18套，成交面积2559平米
6. 佳兆业君汇上品（青浦北部）：24套，成交面积2349平米
7. 国贸天悦（松江佘山）：22套，成交面积2064平米
8. 农房万丰公寓（杨浦东外滩）：26套，成交面积1840平米
9. 金地世家（嘉定主城）：11套，成交面积1527平米
10. 仁恒西郊花园（青浦徐泾）：8套，成交面积1396平米

行业趋势

• 限购政策后，市场逐渐回暖，刚性需求回归。
• 未来小户型、低总价项目将增多，主要受70/90政策影响。
• 大华锦上城因配套完善、交通便利，成为本周成交冠军。

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别墅市场分析

本周市场表现

• 成交量：1.75万平米，环比↑3%
• 成交均价：47711元/平米，环比↓5%

本周热销项目

• 独栋别墅销冠：东海御庭（浦东川沙），去化3套，成交面积1142平米
• 联排别墅销冠：禹洲东滩雍禧（崇明陈家镇），去化11套，成交面积1257平米

行业趋势

• 联排别墅因价格亲民、产品多样，吸引改善型客户。
• 崇明陈家镇板块成为联排别墅市场热点。

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商业市场分析

本周市场表现

• 供应量：1.64万平米，环比↑828%
• 成交量：1.61万平米，环比↑102%
• 成交均价：30306元/平米，环比↓33%

本周成交TOP10项目

1. 中银大厦（浦东陆家嘴滨江）：14套，成交面积3733平米
2. 古涧堂（青浦朱家角）：2套，成交面积1809平米
3. 丽都璟庭（南汇临港新城）：3套，成交面积868平米
4. 红星紫郡（金山金山新城）：8套，成交面积681平米
5. 徐汇万科中心（徐汇南站）：1套，成交面积643平米
6. 金山红星国际广场（金山金山新城）：10套，成交面积639平米
7. 奉德苑（奉贤奉城）：1套，成交面积606平米
8. 浦纳商务园（南汇临港新城）：2套，成交面积586平米
9. 悦丰新苑（奉贤南桥新城）：3套，成交面积549平米
10. 青浦绿地中心（青浦青浦新城）：8套，成交面积538平米

供应情况

• 仅闵行华漕板块的虹桥正荣中心和七宝板块的七宝中闻商务广场（西）新增供应，总计1.64万平米。

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办公市场分析

本周市场表现

• 供应量：4.93万平米，环比无变化
• 成交量：2.79万平米，环比↓56%
• 成交均价：39075元/平米，环比↓18%

本周成交TOP10项目

1. 徐汇万科中心（徐汇南站）：9套，成交面积16071平米
2. 中环国际广场商铺（徐汇田林）：36套，成交面积6460平米
3. 华泰中心（嘉定江桥）：5套，成交面积1707平米
4. 复地·申公馆（闵行浦江）：7套，成交面积1055平米
5. 东方慧谷（嘉定主城）：1套，成交面积626平米
6. 禹洲城市广场（南汇临港新城）：1套，成交面积449平米
7. 恒康小（金山金山新城）：1套，成交面积442平米
8. 恺尊广场（闵行华漕）：1套，成交面积430平米
9. 新城明珠园（金山朱泾）：6套，成交面积359平米
10. 华闻国际大厦（长宁新华路）：1套，成交面积174平米

供应情况

• 仅七宝板块的七宝中闻商务广场（西）新增供应，总计4.93万平米。

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本周案例分享：远洋万和四季

项目基本信息

• 物业地址：浦东观海路1588弄
• 开盘时间：9月24日加推476套
• 占地面积：123063平米
• 建筑面积：308808平米
• 容积率：2.00
• 绿化率：35%
• 物业费：2.90元/平米·月
• 物业类别：住宅
• 热销户型：90平米2房、90-120平米3房
• 主要客群：区域客户为主，首改刚需各占一半

项目卖点

• 社区绿化：绿化率35%，社区内部设有紫藤花架和大型中心景观绿化。
• 区位优势：位于惠南镇，靠近浦东机场、迪士尼等，教育资源丰富。
• 户型设计：户型从80-120平方米，得房率高达81%，拥有南向阳台和飘窗。
• 开发商背景：远洋地产，项目由其物业团队管理，提供便捷服务。

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