代建行业深度研究（一）：轻资产高毛利，助力地产轻重分离-20210812-天风证券-21页_719kb

房地产代建行业深度研究报告总结

核心内容

房地产代建行业是房地产开发过程中，将部分或全部开发职能委托给具备专业能力的代建公司，以实现轻资产运营、提升项目品质、增强市场竞争力。该行业随着房地产市场化进程不断发展壮大，具备穿越周期、高盈利能力的特点，未来发展前景广阔。

主要观点

• 行业发展趋势：房地产代建行业在政策和市场双重推动下发展迅速，2010-2020年行业建筑面积CAGR为24.4%，2019年行业总收入为91亿元，CAGR为34.9%。
• 轻资产模式：代建行业以轻资产运营为主，主要成本为人工成本，具有较低的杠杆率，对市场周期变化的敏感性较低，盈利能力强。
• 行业分类：代建行业主要分为政府代建、商业代建、资本代建和配资代建四类，其中商业代建已成为主流，2021年新签约建面达6570万平方米，2025年有望达到15290万平方米。
• 行业需求增长：随着房地产行业集中度提升，中小房企面临生存压力，代建模式有助于其提升品牌影响力和市场竞争力。同时，城市更新和公租房建设政策推动了政府代建的进一步发展，预计2025年政府代建新签约建面将达7880万平方米。
• 行业竞争格局：行业CR5收入占比达55.3%，CR10达75.7%，市场集中度较高，头部企业如绿城管理控股、中原建业、华润置地等占据主导地位。

关键信息

1. 代建行业的发展历程

• 政府代建：始于1993年厦门试点，2002年国家开始推动全国范围内的政府代建制。
• 商业代建：随着房地产市场化，商业代建逐渐形成，主要服务中小房企。
• 资本代建和配资代建：由商业代建演变而来，前者由金融机构委托，后者由土地所有者委托，代建公司提供资金支持和金融功能。

2. 代建行业特点

• 轻资产运营：不需大量资金投入，以管理服务和品牌授权为主。
• 抗周期能力强：在房地产下行周期，代建有助于提升去化率和利润率；在上行周期，有助于提升出货速度和品牌影响力。
• 盈利能力强：代建净利率高于传统房地产和物业管理行业，2017年后净利率超过25%。

3. 行业需求侧分析

• 中小房企需求大：集中度提升，中小房企面临开发成本高、产品竞争力弱、品牌知名度低等问题，代建有助于其提升市场竞争力。
• 非专业开发商需求：部分非房地产企业持有土地，但缺乏开发经验，需要代建公司提供专业服务。
• 城市更新和公租房需求：政策推动下，城市更新和公租房成为代建行业新增长点，2020年已有39000个旧城社区开展更新工程。

4. 代建模式分类

• 政府代建：政府作为项目所有人，代建公司负责项目开发全过程，通常不涉及销售，项目利润率较低。
• 商业代建：主要服务中小房企，代建公司主导设计、建造、管理、销售，利润率较高。
• 资本代建：由金融机构委托，代建公司提供全过程服务，不涉及股权。
• 配资代建：由土地所有者委托，代建公司提供资金支持和代建服务，通常涉及股权。

5. 代建行业增长预测

• 2025年预测：代建行业新签约建筑面积预计达23160万平方米，其中商业代建占比将达68%，政府代建达7880万平方米。
• 行业空间：代建市场规模占已售商品房建筑面积的3.0%-5.0%，2025年预计提升至14.3%。

6. 头部代建企业

• 绿城管理控股：参与政府代建和商业代建，具有品牌影响力和管理能力。
• 中原建业：深耕华中市场，提供全面的代建服务。
• 华润置地：深度参与政府代建项目。
• 朗诗地产：以绿色地产代建为代表，推动行业向高品质发展。

投资建议

• 行业前景：代建行业具备轻资产、高盈利、抗周期等优势，发展空间大。
• 投资标的：建议关注行业龙头绿城管理控股、深耕华中区域的中原建业、政府代建深度参与者华润置地、绿色地产代建代表朗诗地产。

风险提示

• 政策变化：宏观政策调控变化可能影响代建行业的发展。
• 房企拿地不及预期：房企拿地减少将影响代建项目的数量和规模。
• 房企销售不及预期：销售不达预期将影响房企流动性，进而影响代建业务合作。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 投资评级：未明确，但建议关注代建行业。