深度报告-20210812-天风证券-房地产代建行业深度研究（一）_轻资产高毛利_助力地产轻重分离_21页_1mb

房地产代建行业深度研究报告总结

核心内容

房地产代建是指房地产项目所有人将项目的部分或全部开发、设计、建造、管理等职能委托给具有开发能力的代建公司。随着房地产行业市场化，代建行业逐步向广义的服务管理转型，成为房地产行业中具有高毛利、轻资产运营的新赛道。

主要观点

1. 行业发展趋势

   • 房地产代建行业增长迅速，2010-2020年建筑面积CAGR为24.4%，2015-2019年行业收入CAGR为34.9%。
   • 2020年全国房地产代建行业新签约项目建筑面积达8060万平方米，2025年预计将达到23160万平方米，行业空间巨大。
   • 代建行业具备轻资产运营、抗周期性强、盈利能力突出等特点。

2. 轻资产运营优势

   • 代建公司不承担资金投入，主要依赖项目所有人提供资金，通过管理输出获取收益。
   • 代建业务可降低房企杠杆，提升管理效率，增强抗周期能力。

3. 代建模式分类

   • 政府代建：由政府发起，不参与建设及管理，主要涉及公共住房、基础设施等项目，项目规模大但利润率较低。
   • 商业代建：由中小房企发起，代建公司主导项目全周期，包括设计、建造、销售等，市场规模逐年增长，2020年占总市场规模的51%，预计2025年将达68%。
   • 资本代建：由金融机构发起，代建公司提供开发服务，帮助金融机构实现投资回报。
   • 配资代建：由土地所有者发起，代建公司提供融资服务，缓解项目资金压力。

4. 行业需求增长驱动因素

   • 中小房企面临开发成本高、产品竞争力弱、知名度低等问题，对代建服务需求旺盛。
   • 房地产行业“微笑曲线”推动产品设计与营销服务的附加值提升，代建公司可增强产品竞争力。
   • 城市更新和公租房建设成为代建行业增长的新动力，相关政策支持行业扩张。

关键信息

• 市场数据

  • 2020年全国房地产代建行业新签项目建筑面积为8060万平方米，2025年预计达到23160万平方米。
  • 2019年代建行业总收入为91亿元，预计2025年将达到317亿元。
  • 政府代建2021年新签约建面为3390万平方米，预计2025年将达到7880万平方米，CAGR为23.48%。
  • 商业代建2021年新签约建面为6570万平方米，预计2025年将达到15290万平方米，CAGR为23.5%。

• 行业竞争格局

  • 2019年CR5收入占比为55.3%，CR10为75.7%，市场集中度较高。
  • 行业龙头包括绿城管理控股、中原建业、华润置地、朗诗地产等。

• 盈利能力

  • 代建行业净利率高于传统房地产和物业管理行业，2017年以来代建业务净利率超过25%。
  • 代建公司通过标准化产品和高效管理提升项目溢价能力与盈利能力。

• 投资建议

  • 代建行业具备穿越周期和高盈利能力，建议关注绿城管理控股、中原建业、华润置地、朗诗地产等龙头企业。
  • 行业整体评级为“强于大市”，预计未来增长空间广阔。

风险提示

• 宏观政策调控变化可能影响行业准入门槛与增长速度。
• 房企拿地及销售不及预期可能影响代建业务合作规模。
• 行业整体盈利能力可能受市场环境影响，存在不确定性。

总结

房地产代建行业作为房地产开发行业的新兴模式，凭借轻资产运营、抗周期性强和盈利能力突出，正成为行业发展的新方向。随着中小房企和非专业开发商对代建服务需求的增加，以及城市更新和公租房建设政策的推动，行业空间持续扩大。未来，代建行业有望成为房地产行业的重要增长点，建议重点关注行业龙头，同时警惕政策调控、房企资金及销售情况带来的潜在风险。