20220807-开源证券-绿城管理控股-09979.HK-港股公司首次覆盖报告_空间广阔_模式优秀_引领代建行业发展_23页_2mb

绿城管理控股（09979.HK）首次覆盖报告总结

核心内容概述

绿城管理控股（09979.HK）作为中国代建行业的领军企业，依托其轻资产开发模式，实现了业务的快速扩张与盈利增长。公司成立于2010年，是绿城中国旗下的子公司，2020年7月在港交所上市，成为中国代建行业首家上市公司。报告首次覆盖，给予“买入”评级。

主要观点

• 行业空间广阔：代建业务具备轻资产、高收益、抗周期性，未来渗透率将持续提升。
• 业务模式优秀：公司通过标准化产品体系和定制化服务，提升了市场竞争力。
• 盈利能力稳健：公司毛利率和净利率均高于行业平均水平，具备良好的盈利能力和增长潜力。
• 多元化客户结构：公司服务对象涵盖政府、国企、民企及金融机构，市场覆盖广泛。
• 未来增长空间：随着城市更新、保障性租赁住房等政策推动，政府代建业务增长迅速，商业代建仍为最大收入来源。
• “3+3”业务模式：公司拓展政府代建、商业代建和资方代建三大主业，并叠加金融服务、产城服务和产业链服务，形成全价值链的代建平台。

关键信息

财务数据

• 股价与市值：当前股价为6.29港元，总市值为126.43亿港元，流通市值相同。
• 营收与利润：2021年营收22.43亿元，同比增长23.7%；归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%。
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为7.06亿、8.84亿、10.70亿元，对应EPS分别为0.41、0.51、0.62港元，当前股价对应P/E估值分别为13.2、10.5、8.7倍。

业务增长与市场布局

• 项目规模：截至2021年底，公司管理项目345个，合约总建面84.7百万平方米，同比增长11.3%。
• 市场渗透率：代建行业未来渗透率预计持续提升，2025年行业规模占城镇住房总需求的12.5%，远高于当前水平。
• 区域分布：公司项目主要集中在四大城市群，建筑面积占比达76%，可售货值占比达75%。

客户结构与盈利模式

• 委托客户结构：按在建面积测算，国企委托项目占比41%，私营企业委托项目占比24.5%。
• 盈利模式：公司以轻资产模式为主，通过收取代建管理费和提供增值服务获取收益，毛利率稳定在44%以上，净利率为25.4%。
• 业务增长：公司2021年商业代建收入14.8亿元，占整体收入的65.9%；政府代建收入5.7亿元，同比增长84.5%。

业务模式与竞争优势

• 轻资产模式：公司通过输出品牌和管理经验，实现低负债、高收益、抗周期性。
• 品牌溢价与资源整合：公司凭借“绿城”品牌优势和丰富的行业资源，形成差异化竞争。
• 产业链整合：公司整合产业链上下游企业，提供金融服务、产城服务和产业链服务，形成全价值链代建平台。

风险提示

• 房地产行业发展不及预期
• 行业竞争加剧
• 疫情影响项目开发进度

投资建议

• 行业前景：代建行业未来发展空间广阔，公司作为行业龙头，具备持续增长潜力。
• 盈利预测：预计2022-2024年公司营收分别增长至29.37亿元、37.39亿元、47.36亿元，盈利增长趋势显著。
• 估值分析：当前估值低于可比公司均值，具备投资价值。

附：财务预测摘要

可比公司PE估值均值

总结

绿城管理控股凭借其轻资产开发模式、强大的品牌影响力和良好的盈利表现，成为中国代建行业的领军企业。公司业务模式成熟，盈利能力和增长潜力突出，未来有望在城市更新、保障性租赁住房等领域持续拓展，推动行业向专业化、一体化方向发展。尽管存在一定的行业风险，但公司具备较强的抗风险能力和市场竞争力，值得投资者关注。