20170919-招商证券-王府井-600859.SH-门店显著回暖_混改深化可期_17页_1mb_1mb

王府井（600859.SH）分析总结

核心内容

王府井（600859.SH）是全国性百货龙头，拥有悠久的历史，其前身是北京市百货大楼，创立于1955年。公司近年来业绩显著回暖，同店收入增长领先行业，且通过门店扩张和业态调整，为未来业绩增长提供动力。公司当前股价为16.77元，目标估值为22.0元，维持“强烈推荐-A”评级。

主要观点

• 业绩回暖：公司营业收入增速在2017年重回两位数增长，同店收入增长6.8%，在百货公司中表现突出。
• 门店扩张：公司近两年门店扩张加快，新开门店以购物中心和奥特莱斯为主，截至2017年上半年末，公司共有53家门店，经营面积合计248万平方米，覆盖全国七大经济区域。
• 混改推进：公司国改稳步推进，子公司层面尝试管理层持股，引入战略投资者三胞投资，并完成集团整体上市，未来公司层面混改值得期待。
• 物业重估：公司自有物业价值显著，经营建筑面积总计85.2万平方米，按市场价格计算价值175亿元，较当前市值溢价30%。
• 便利店布局：公司与爱便利、美邻优品合作，进军便利店市场，主打生鲜品类，计划2017年底门店总数达300家。

关键信息

财务数据与估值

股东结构与战略动作

• 主要股东：北京王府井国际商业，持股比例38.18%。
• 国改动作：
  • 2016年9月引入三胞投资作为战略投资者，持股11.25%。
  • 2017年4月收购贝尔蒙特，实现集团整体上市。
  • 2017年8月吸收合并王府井国际，简化管理层级，推进扁平化管理。

门店结构与扩张

• 门店分布：截至2017年上半年末，公司共有53家门店，经营面积248万平方米，覆盖七大经济区域。
• 门店类型：
  • 传统百货：34家，经营面积113万平方米。
  • 购物中心：10家，经营面积62万平方米。
  • 奥特莱斯：7家，经营面积28万平方米。
• 门店调整：公司减少商品零售面积，增加综合百货功能区面积，提升门店运营效率。

物业价值测算

• 自有物业价值：85.2万平方米，按市场价格计算价值175亿元，较当前市值溢价30%。
• 部分门店：
  • 北京市百货大楼：10.6万平方米，价值57.2亿元。
  • 北京双安商场：3.9万平方米，价值17.6亿元。
  • 北京长安商场：2.9万平方米，价值14.5亿元。
  • 北京赛特奥莱店：4.0万平方米，价值12.8亿元。

便利店布局

• 合作模式：与爱便利、美邻优品共同出资5000万元成立北京王府井爱便利商贸有限公司，王府井持股40%，爱便利和美邻优品各占50%。
• 门店进展：截至2017年上半年末，已有120多家门店，预计年底达到300家。
• 运营模式：依托爱便利的供应链系统，王府井参与经营，主打生鲜品类，错层竞争快客等便利店品牌。

投资建议

• EPS预测：2017-2019年EPS分别为1.02元、1.14元、1.23元。
• 目标价：22元，对应20x18PE。
• 评级：维持“强烈推荐-A”。

风险提示

1. 国改推进缓慢，上市公司层面混改落地低于预期。
2. 实体零售复苏不及预期，同店收入增速回落。

总结

王府井作为全国性百货龙头，业绩回暖明显，门店扩张和业态调整为其未来增长提供支撑。公司积极推进国企改革，引入战略投资者和尝试管理层持股，提升企业效率。自有物业价值被低估，未来有望重估。同时，公司进军便利店市场，丰富业务结构，提升品牌竞争力。当前估值较低，具备投资价值，但需关注国改进度和实体零售复苏情况。