20210905-国金证券-房地产行业研究_房住不炒仍是主基调_下半年销售预计走弱_14页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业研究总结

核心内容概述

本报告聚焦于2021年房地产行业的发展状况、政策动态、公司业绩及投资建议，整体维持“买入”评级。报告指出，尽管当前房地产行业面临销售下滑、利润承压等挑战，但政策调控仍以“房住不炒”为主基调，且部分房企具备较强的抗风险能力。

主要观点

1. 行业政策与市场趋势

• “房住不炒”政策持续：住建部在2021年8月31日的新闻发布会上强调，房地产市场仍需坚持“房住不炒”的主基调，政策难以大幅放松。
• 旧改推动物管行业发展：旧改政策的推进有助于优质物管公司获取更多项目资源，增强其市场竞争力。
• 集中供地与人口政策影响市场：调控信号频繁释放，三四线城市土拍热度上涨，政策对市场预期产生一定影响。

2. 行业表现与数据跟踪

• 销售数据下滑：8月百强房企单月销售金额同比下滑19.6%，主要由于去年同期疫情延后需求及信贷收缩。
• 新房成交情况：
  • 一线城市：周环比-7%，周同比-8%，月累计同比+8%。
  • 二线城市：周环比+22%，周同比-17%，月累计同比-11%。
  • 三四线城市：周环比-11%，周同比-42%，月累计同比-50%。
• 二手房成交情况：
  • 一线城市：周同比-34%，周环比-0.1%，月累计同比-22%。
  • 二线城市：周同比-28%，周环比+12%，月累计同比-34%。
  • 三线城市：周同比-49%，周环比-29%，月累计同比-14%。
• 库存与去化周期：12城商品房库存为1.45亿平米，去化周期为13.8月，较去年同期增加1.6个月。

3. 房企中报表现

• 整体利润增长但毛利率下滑：2021年中期，样本房企收入合计3.0万亿元，同比增长27%；归母净利润合计2221亿元，同比增长14%。
• 梯队差异显著：第一梯队房企收入增速25%，归母净利润增速13%；第二梯队收入增速28%，归母净利润增速7%；第三梯队收入增速33%，归母净利润增速42%。
• 毛利率见底回升：中报显示，A股房企中超三成2Q21毛利率较1Q21有所回升，预计未来1-2年将逐步恢复。

4. 投资建议

• 关注抗风险能力强的房企：推荐建发国际，建议关注绿城中国。
• 行业估值：A股地产行业PE-TTM平均为5.9，预计未来6-12个月内上涨幅度在5%以上。
• 行业评级：维持“买入”评级，预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。

关键信息

政策动态

• 住建部：提出“十四五”期间以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系。
• 地方政策：
  • 广州：建立二手住房交易参考价格发布机制。
  • 天津：小学就学需持有与户籍地址相同的房产满三年。
  • 长春：调整楼市政策，包括控制土地供应、纾解资金压力等。
  • 北京：发布城市更新行动计划，推动区域化物业管理。
  • 成都：调整公积金政策，不再办理第三套及其以上住房购房提取业务。
  • 海南：为非居民购房提供交易便利。
  • 重庆：二批次集中供地推出126宗涉宅用地。

公司动态

• 融资与债务：
  • 正荣地产拟发行2.5亿美元优先票据。
  • 蓝光发展新增到期未能偿还的债务本息金额26.67亿元，累计未偿还债务达186.64亿元。
  • 万科A、融创中国、金辉集团等房企发布中报，显示不同程度的收入与利润增长。
• 股权与交易：
  • 中天金融筹划收购华夏人寿21%-25%股权，已支付70亿元定金。
  • 蓝光发展控股股东股份被拍卖，持股比例由56.72%降至53.29%。
  • 正荣服务拟出售99%股权，总代价为891百万元。
• 物管行业：
  • 杭州发布新修订的《物业管理条例》，规范市场并保障各方权益。
  • 北京提出区域化物业管理，提升老旧小区治理效率。
  • 时代临里、正荣服务等公司发布重大交易及高管变动公告。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧：政策可能进一步收紧，影响市场预期。
• 销售毛利率恢复低于预期：若毛利率恢复不及预期，将对房企盈利能力造成压力。

图表目录

• 图表1: 40城新房成交面积及同比增速
• 图表2: 各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表3: 各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表4: 40城新房成交明细
• 图表5: 17城二手房成交面积及同比增速（周）
• 图表6: 一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表7: 一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表8: 17城二手房成交明细（万平方米）
• 图表9: 12城商品房库存和去化周期
• 图表10: 12城按城市能级的库存去化周期
• 图表11: 12个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表12: 地产行业政策新闻汇总
• 图表13: 上市公司动态
• 图表14: 物管行业资讯
• 图表15: 物管公司动态
• 图表16: A股地产行业PE-TTM
• 图表17: 香港内房股PE-TTM
• 图表18: 覆盖公司估值情况

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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