20190830-招商银行-房地产行业月度报告（2019年8月）：重申房住不炒，首提去工具化_21页_2mb

房地产行业月度报告（2019年8月）总结

核心内容

2019年8月房地产行业仍处于调控趋严与市场降温并存的阶段，政策导向明确为“房住不炒”，并首次提出“去工具化”概念，强调房地产不应作为短期刺激经济的工具。同时，房地产市场基本面呈现销售边际回暖、房价趋稳、投资和新开工继续回落、房企资金来源增速承压等特征。

主要观点

• 销售情况边际好转：2019年1-7月商品房销售面积累计同比下降1.3%，降幅较前六个月收窄0.5个百分点；7月单月销售面积同比增速由-2.3%转正为1.2%。销售回暖主要归因于房企为回款加强降价促销，推盘热情上升。
• 房价整体趋稳：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比增长0.6%，一线城市涨幅略有扩大，二线城市和三线城市涨幅基本稳定。二手房价格环比涨幅扩大，但三线城市涨幅收窄。
• 投资继续回落：1-7月全国房地产开发投资完成7.28万亿元，同比增长10.6%，增速较前六个月回落0.3个百分点。其中，建筑工程投资增速回升，但土地购置费和设备工器具购置投资增速下滑。
• 房企资金来源承压：1-7月房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，增速较前六个月回落0.2个百分点。随着银行专项检查和非标融资收紧，未来房企资金来源增速将面临下行压力。
• 房贷利率政策调整：央行发布基于LPR定价的房贷利率新政，首套房贷利率不得低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR+60个基点。政策对市场短期影响中性，但未来区域和产品结构将出现分化。

关键信息

1. 销售数据

• 销售面积：1-7月累计同比下降1.3%，7月单月由负转正，增长1.2%。
• 销售额：1-7月累计同比增长6.2%，增速较前六个月回升0.6个百分点。
• 库存去化：截至7月底，全国商品房待售面积为4.99亿平方米，库销比由2.5回升至3.8，去化速度加快。

2. 房价走势

• 新房价格：70个大中城市新房价格环比增长0.6%，一线城市增长0.3%，二线城市增长0.7%，三线城市增长0.7%。
• 二手房价格：70个大中城市二手房价格环比增长0.4%，一线城市增长0.3%，二线城市增长0.4%，三线城市增长0.4%。

3. 投资情况

• 房地产开发投资：1-7月累计同比增长10.6%，增速较前六个月回落0.3个百分点。
• 新开工与施工：房屋新开工面积同比增长9.5%，施工面积增速由负转正，增长9.0%。
• 土地购置与成交价款：土地购置面积同比下降29.4%，土地成交价款同比下降27.6%，房企融资收紧对土地市场影响逐步显现。

4. 资金来源

• 到位资金：1-7月累计同比增长7.0%，其他资金占比最高，达53.4%。
• 国内贷款：同比增长9.5%，但预计后续增速放缓。
• 非标融资：持续收紧，加剧房企资金压力。

5. 政策方向

• “房住不炒”定位不变，调控政策转向“区间管理”，防止市场过热或过冷。
• 房地产税立法稳步推进，短期内难以出台，但对市场预期有较大影响。
• 房地产金融监管加强，银保监会、央行等对信托、海外债、信贷等方面加强管控，防范金融风险。
• 房贷利率政策调整，LPR定价机制实施后，首套房贷利率以稳为主，二套房贷利率难以下行。

区域与产品分化趋势

• 区域分化：一二线城市房价涨幅趋稳，三四线城市销售下滑可能成为政策松动的信号。
• 产品结构调整：房产税可能抑制大户型需求，房企需逐步向中小户型倾斜以应对政策变化。

重要事件评析

1. 央行LPR定价机制改革

• 政策实施时间：自2019年10月8日起实施。
• 定价方式：以LPR为基准加点形成，首套房贷利率不得低于LPR，二套房贷利率不得低于LPR+60个基点。
• 影响：短期对市场影响中性，长期来看房贷利率中枢仍可能缓慢下行，但区域和产品结构将出现分化。

2. 房企销售TOP100排名

• 碧桂园：销售金额4485.4亿元，同比下降2.81%。
• 万科：销售金额3832.3亿元，同比增长9.41%。
• 恒大：销售金额3258亿元，同比下降5.48%。
• 保利地产：销售金额2931亿元，同比增长20.56%。

3. 房企新增土地货值TOP100排名

• 碧桂园：新增土地货值4876.7亿元，同比下降32.77%。
• 万科：新增土地货值3246.6亿元，同比下降17.74%。
• 绿地控股：新增土地货值2727.5亿元，同比增长15.22%。
• TOP10、TOP30、TOP100房企新增货值均出现不同程度的下降。

结论

2019年8月，房地产行业在“房住不炒”与“去工具化”政策导向下，销售有所回暖，但整体市场仍处于降温阶段。房价趋稳，投资和新开工继续回落，房企资金来源增速承压。未来政策松动可能以三四线城市销量大幅下滑或一二线城市房价大幅下跌为信号。房贷利率政策调整短期影响有限，但长期将呈现区域和产品结构分化趋势。