房地产行业投资策略月报：中央重申“房住不炒”，融资环境趋紧-20190816-广发证券-30页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2019年7月，中国房地产行业在政策调控、市场成交、土地市场及资金环境等方面呈现出以下特点：

政策环境：中央重申“房住不炒”定位，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时加强融资监管。地方层面，热点城市继续升级调控政策，部分城市出现边际放松的迹象。
成交市场：全国35个重点城市商品房成交面积同比小幅上涨3.3%，但环比下降5.5%。其中，一线城市成交同比上涨3.8%，二线城市上涨6.7%，三四线城市则由正转负，同比下降1.8%。
土地市场：全国300城宅地供需均有所走弱，供给同比增长2%，成交同比由正转负下滑2%。一二线城市因供给放量带动成交增长，三四线城市则表现疲软。
资金环境：房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧，融资政策趋严，但对主流房企影响有限，资源向头部企业集中。

主要观点

政策环境

中央层面坚持“房住不炒”，政策保持连续性和稳定性。
地方层面，热点城市调控升级，部分城市出现政策调整，如苏州、洛阳、大连提高购房门槛和限价政策，开封政策反复显示调控预期变化。
银保监会、央行等加强房地产融资监管，遏制房地产信托过快增长，控制开发贷和按揭贷，推动融资环境趋紧。

成交市场

重点城市成交小幅上涨，但高基数压力下增速放缓。
限购城市成交同比上升4.5%，非限购城市同比持平，但整体市场仍呈现一定热度。
库存方面，商品房去化周期下降至17.7个月，住宅去化周期下降至9.9个月，显示市场仍有较强的消化能力。

土地市场

土地供需均有所走弱，但一二线城市因供给放量带动成交增长。
土地出让金累计同比上涨18%，其中一线城市涨幅显著，三四线城市则因供需双降出现下滑。
土地成交平均溢价率有所下降，显示市场热度趋缓。

资金环境

房贷利率继续上涨，按揭贷环境边际收紧。
融资政策趋紧，但对主流房企影响有限，融资资源向头部企业集中。
业内人士建议关注高周转经营能力突出的房企，通过自身效率提升实现稳定增长。

关键信息

7月成交数据

全国35城市商品房成交面积2439万方，同比上涨3.3%，环比下降5.5%。
32城市住宅成交面积1687万方，同比上涨5.8%，环比下降4.6%。
限购城市商品房成交面积环比下降5.4%，同比上涨4.5%。
非限购城市商品房成交面积环比下降5.6%，同比持平。
二手房成交面积环比上升10.9%，同比上升7.2%。

土地市场数据

300城市住宅用地供给面积6.13亿平米，同比上涨6%。
住宅用地成交面积5.15亿平米，同比上涨6%。
土地出让金累计同比上涨25%，其中一线城市同比上涨70%。
住宅用地平均溢价率下降至17.53%，较6月下降9.3个百分点。

融资与利率

7月重点城市首套房按揭贷利率环比上涨2bp，二套房上涨1bp。
银保监会加强房地产信托监管，收紧房地产贷款额度。
央行强调保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。

风险提示

政策调控力度进一步加大。
按揭贷利率持续上行。
行业库存抬升快于预期。
行业基本面超预期下行。
房地产税立法推进超预期。

行业评级

行业评级：买入
前次评级：买入
报告日期：2019-08-16

重点公司估值与财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	26.34	2019/04/08	买入	39.60	3.48	7.57	6.59	19.9%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	19.54	2019/03/19	买入	29.80	2.29	8.54	8.98	21.0%
华夏幸福	600340.SH	人民币	26.22	2019/05/01	买入	36.99	4.93	5.32	8.91	29.0%
华侨城A	000069.SZ	人民币	6.71	2018/11/01	买入	-	1.33	5.03	5.77	15.0%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	8.37	2019/04/29	买入	13.52	2.25	3.72	2.63	22.6%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.70	2019/05/31	买入	10.78	1.08	7.15	4.59	19.6%
阳光城	000671.SZ	人民币	6.29	2019/04/03	买入	8.89	0.94	6.73	10.70	18.0%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.69	2019/03/20	买入	10.04	1.11	5.11	11.00	22.6%
新湖中宝	600208.SH	人民币	2.89	2019/03/18	买入	5.20	0.48	6.08	23.10	10.2%
中国国贸	600007.SH	人民币	16.75	2019/07/08	买入	19.86	0.92	18.14	7.75	11.8%
金融街	000402.SZ	人民币	7.67	2019/08/12	买入	10.31	1.29	5.95	12.81	10.9%
碧桂园	02007.HK	港币	9.42	2019/04/13	买入	16.03	1.96	4.31	3.30	23.4%
融创中国	01918.HK	港币	32.75	2019/04/07	买入	54.70	5.28	5.59	8.35	27.2%
旭辉控股	00884.HK	港币	4.62	2019/04/30	买入	6.16	0.91	4.62	3.90	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	27.40	2019/04/08	买入	38.70	3.48	7.06	6.59	19.9%

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数据来源

Wind、中指院、广发证券发展研究中心
各地方政府官网、住建部、公积金中心

图表索引

图1：18年底以来中央对房地产行业的政策表态
图2：近期地方市场监管一览
图3：2019年7月重要中央政策一览
图4：2019年7月重要地方政策一览
图5：全国重点35城市商品房成交面积指数
图6：限购和非限购城市成交面积指数
图7：重点35城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
图8：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
图9：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
图10：全国26城市商品房库存面积及去化周期
图11：全国30城市住宅库存面积及去化周期
图12：中指院重点城市新房开盘去化率
图13：26城商品房批售比
图14：30城商品住宅批售比
图15：百城价格指数变化及环比
图16：13个重点城市二手房销售面积及同比
图17：中原二手房指数
图18：20个一二线城市商品住宅可售面积
图19：9个三四线城市商品住宅可售面积
图20：30城商品住宅历史同期可售面积
图21：30城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
图22：各线城市成交面积指数
图23：各线城市成交面积同比情况
图24：4大一线住宅库存及去化周期
图25：16个二线城市住宅库存及去化周期
图26：10个三四线住宅库存及去化周期
图27：各线城市房价环比情况
图28：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
图29：二线城市商品房及住宅推盘面积
图30：三四线城市商品房及住宅推盘面积
图31：300城市土地整体供给情况
图32：一线城市土地整体供给情况
图33：二线城市土地整体供给情况
图34：三四线城市土地整体供给情况
图35：300城市土地整体成交情况
图36：一线城市土地整体成交情况
图37：二线城市土地整体成交情况
图38：三四线城市土地整体成交情况
图39：300城市住宅用地供给情况
图40：一线城市住宅用地供给情况
图41：二线城市住宅用地供给情况
图42：三四线城市住宅用地供给情况
图43：300城市住宅用地成交情况
图44：一线城市住宅用地成交情况
图45：二线城市住宅用地成交情况
图46：三四线城市住宅用地成交情况
图47：300城市住宅用地供需规划建面
图48：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
图49：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
图50：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
图51：300城住宅用地流拍率

附注

重点公司合理价值以人民币或港币计算，根据其上市地而定。
估值指标按最新收盘价计算。
乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。

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