20220817-万联证券-房地产REITs专题报告_红土创新深圳人才安居REIT投价分析_22页_953kb

红土创新深圳人才安居REIT 投价分析总结

核心内容

红土创新深圳人才安居REIT（以下简称“红土保租房REIT”）是保障性租赁住房REITs的首批产品之一，采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的结构，主要投资于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区的4个保障性租赁住房项目，包括安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆。该基金由红土创新基金管理有限公司管理，深圳人才安居集团为原始权益人，募集规模为5亿份，认购价格为2.484元/份。

主要观点

1. 市场背景：保障性租赁住房REITs的推出为我国公募REITs市场拓展提供了新方向，同时有助于解决房地产项目融资难题。
2. 区位优势：深圳作为一线城市，流动人口多，租赁住房需求大，红土保租房REIT的基础设施项目具备显著的区位优势。
3. 出租率和租金稳定性：截至2022年3月31日，四个项目的保障性租赁住房出租率均在98%及以上，租金定价受政策限制，但具备一定的稳定性。
4. 预期收益率：根据估值报告和现金流预测，该基金预计2022年年化收益率为3.95%，2023年为3.96%。
5. 募资规模与溢价空间：预计募集资金总额为12.42亿元，当前公募REITs供给较少，该基金上市后可能具备溢价提升空间。
6. 投资建议：建议积极关注该基金，因其在保障性租赁住房领域具有政策支持和市场需求支撑。

关键信息

基金基本情况

• 基金结构：公募基金+基础设施资产支持证券
• 基金管理人：红土创新基金管理有限公司，国内首家创投系公募基金公司
• 原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司
• 募资规模：5亿份，认购价格为2.484元/份，预计募集资金总额为12.42亿元
• 发行安排：
  • 战略配售：3亿份，占总份额的60%
  • 网下投资者询价发售：1.4亿份，占总份额的28%
  • 公众投资者认购：0.6亿份，占总份额的12%

基础设施项目基本情况

• 项目分布：福田区、罗湖区、大鹏新区、坪山区
• 建筑面积合计：13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及配套
• 出租率：截至2022年3月31日，四个项目出租率均在98%及以上
• 租金水平：租金为同地段市场商品住房租金的60%，低于其他城市保障性租赁住房租金标准
• 租户结构：个人租户占比约43%，用人单位占比约57%

财务情况

• 收入及盈利：
  • 安居百泉阁：2022年Q1营业收入204.99万元，净利润62.44万元
  • 安居锦园：2021年净利润为负，2022年Q1净利润为-24.23万元
  • 保利香槟苑：2020年10-12月净利润为负，2022年Q1净利润为220.35万元
  • 凤凰公馆：2021年及2022年Q1均保持盈利状态
• 资产负债：项目公司资产总额持续增长，负债主要为流动负债，折旧摊销为主要成本

保障性租赁市场情况

• 政策支持：保障性租赁住房受到国家和地方政策的大力支持，包括土地、资金、税收等方面
• 供需情况：
  • 深圳市非户籍人口占常住人口的68.5%
  • 2021年引入25.6万人才，新增19.7万租房需求，但保障性租赁住房供应仅1.5万套
• 市场化程度：保障性租赁住房主要由深圳人才安居集团建设，市场化供给主体较少

估值情况

• 估值方法：采用收益法进行评估，折现率6%
• 估值结果：截至2022年3月31日，4个基础设施资产估值合计11.58亿元，平均单价7,388元/平方米
• 现金流预测：
  • 2022年7-12月预计可供分配金额为2,453.3万元
  • 2023年预计可供分配金额为4,918.35万元
  • 投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%

风险因素

• 出租率不及预期：可能影响租金收入及现金流
• 租金定价风险：租金受政策限制，可能存在波动
• 人口流失：可能影响租户数量及租金支付能力

投资建议

• 评级：强于大市（维持）
• 建议：积极关注该基金，其具有区位优势、稳定的出租率和一定的收益率，同时具备溢价空间

风险提示

• 投资者应综合考虑个人情况及市场变化，不应仅依赖投资评级做出决策
• 报告信息来源于公开资料，不构成买卖建议，且存在一定的信息不完整风险

附录：相关图表

• 图表1：基础设施基金整体结构交易图
• 图表2：红土创新股权结构图
• 图表3：深圳人才安居集团股权结构图
• 图表4：福田安居公司股权结构图
• 图表5：罗湖安居公司股权结构图
• 图表6：项目建设内容及规模
• 图表7-10：各项目位置
• 图表11：截止2022年3月31日租赁资产出租率和租金情况
• 图表12：全国多个城市保障性租赁住房租金定价情况
• 图表13：项目租户结构
• 图表14-16：项目公司财务状况
• 图表17：保障性租赁住房法律、法规、规章与规范性文件等汇总
• 图表18：2010-2021年全国流动人口数量
• 图表19：2015-2021年中国城镇化率
• 图表20：2010-2020年中国普通高校毕业人数
• 图表21：深圳市原有住房保值体系情况
• 图表22：深圳市与国家住房保障体系的对接情况
• 图表23：深圳市人才住房供应情况
• 图表24：深圳市公共住房用地供应情况
• 图表25：深圳市“十四五”保障性租赁住房供应分配时序
• 图表26：深圳市2012-2021年常住人口结构
• 图表27：深圳市人才增量、租赁需求量及人才房供应量对比
• 图表28：2018-2020年深圳市人才住房项目建设筹集责任主体占比情况
• 图表29：基础设施项目的评估情况
• 图表30：基础设施项目现金流测算概况