20221001-上海证券-固定收益专题_红土深圳安居REIT投资价值分析_25页_1mb

红土深圳安居REIT投资价值分析总结

核心内容概述

红土深圳安居REIT是首批保障性租赁住房REITs之一，其底层资产为深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区及坪山区的四个保障性租赁住房项目：安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆。项目总建筑面积为13.47万平方米，共提供1,830套保障性租赁住房及其配套。

主要观点

• 项目基本情况：项目位于深圳多个核心区域，交通便利，配套设施完善，且均已进入饱和运营阶段，租金低于市场水平但具备持续性。
• 财务表现良好：四个项目均能产生持续、稳定的现金流，收入来源包括租赁住房、配套商业及停车场租金。出租率高，且租金收入占比大。
• 项目优势明显：
  • 区位优势：项目位于深圳经济发达区域，交通便利，生活配套完善。
  • 政策支持：国家及深圳市均高度重视保障性租赁住房发展，提供制度和政策支持。
  • 供需格局良好：深圳人口持续净流入，保障性租赁住房需求旺盛，项目具有显著的市场空间。
  • 稳定的资金流：租户分散，客户优质，租金收入稳定，具备长期运营潜力。
• 估值分析：基于保守假设，红土深圳安居REIT的DCF估值为115,968.96万元，略高于评估机构估值115,790万元。IRR区间为5.34%-5.96%，分派率区间为3.77%-4.33%，具备长期配置价值。

关键信息

项目基本情况

• 项目数量：4个保障性租赁住房项目。
• 项目位置：
  • 安居百泉阁：福田区安托山片区。
  • 安居锦园：罗湖区笋岗片区。
  • 保利香槟苑：大鹏新区大鹏街道。
  • 凤凰公馆：坪山区碧岭街道。
• 项目规模：总建筑面积13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。
• 项目运营情况：截至2022年3月31日，四个项目的保障性租赁住房出租率分别为99%、99%、100%和98%。

财务状况分析

• 收入端：主要来源于租赁住房租金收入，配套商业及停车场租金收入也有所贡献。
• 成本端：随着出租率提升，运营成本占比下降，有利于盈利能力提升。
• 盈利能力：综合毛利率约为50%，净利率约为36.41%。
• 收入增长：2022年1-3月，营业收入较2021年增长13,750,413.51元。

项目竞争力分析

• 区位优势：位于深圳核心区域，经济发达，人才聚集，交通便利。
• 政策支持：国家及深圳市出台多项政策，支持保障性租赁住房发展，提升项目市场环境。
• 供需格局：深圳人口净流入，住房需求旺盛，保障性租赁住房供应不足。
• 稳定资金流：租户分散，客户优质，租金收入稳定，具备长期运营潜力。

估值与可比分析

• DCF估值：红土深圳安居REIT的DCF估值为115,968.96万元，略高于评估机构估值115,790万元。
• IRR：基于预测现金流，IRR区间为5.34%-5.96%。
• 分派率：基于询价区间，2023年分派率区间为3.77%-4.33%。
• 折现率：采用6%的折现率，由无风险收益率（2.78%）和风险报酬率（3%-5%）累加得出。

投资建议

红土深圳安居REIT具备良好的财务指标和区位、政策、供需、客户等优势，预计将持续产生稳定现金流。DCF估值显示其估值略高于评估机构估值，若考虑无风险收益率，其估值可能更具吸引力。IRR区间为5.34%-5.96%，具备长期配置价值，建议积极参与申购。

风险提示

• 价格波动风险：受经济环境和运营管理影响，基金价格可能波动。
• 项目运营风险：租金和停车费波动可能影响基金收益，存在经营不达预期的风险。
• 流动性风险：基金为封闭式运作，仅可在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
• 其他风险：包括税务、未决诉讼、操作、评估及现金流预测等风险。

附录

• 项目出租率：截至2022年3月31日，四个项目出租率均较高，分别达到99%、99%、100%和98%。
• 租金单价：四个项目的租金单价分别为59.74元/平方米/月、44.38元/平方米/月、14.52元/平方米/月和17.23元/平方米/月。
• 前十大承租人：租赁面积占比总计23.35%，租金收入占比总计35.20%，租户行业分布广泛，行业覆盖较广，分散度较好。

结论

红土深圳安居REIT具备良好的投资价值，其底层资产具有稳定的现金流和显著的区位、政策、供需和客户优势，DCF估值略高于评估机构估值，IRR和分派率表现良好，建议投资者积极参与申购。同时，需注意项目可能面临的价格波动、运营和流动性风险。