> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金·REITs周报总结（3.9-3.13） ## 核心内容 本周（2026年3月9日至3.13），中证REITs全收益指数和价格指数均下跌 $0.43\%$，全市场总市值收于2241亿元，环比下降 $0.41\%$。市场情绪仍偏弱，C-REITs市场情绪指数维持在20以下的底部区间。本周成交活跃度小幅下降，日均成交额为4.44亿元，日均换手率为 $0.35\%$，环比分别下降 $9.8\%$ 和 $0.02\mathrm{ppt}$。 ## 主要观点 - **市场表现**：产权REITs整体表现弱于经营权REITs，其中京东仓储REIT领跌 $5.60\%$，主要因廊坊项目续租担忧；南京交通REIT领跌经营权REITs板块，跌幅 $2.55\%$。 - **板块分化**：各板块表现分化，数据中心REITs上涨 $0.73\%$，而保租房、仓储物流、高速公路等板块均下跌，跌幅从 $-0.59\%$ 到 $-1.06\%$ 不等。 - **利差变化**：经营权REITs中债IRR与10Y国债利差环比走阔1bp至281bps，其中高速板块利差走阔6bps；产权REITs年化分派率与10Y国债利差收窄1bp至222bps，数据中心板块利差收窄6bps至162bps。 - **年报披露**：2025年年报开始披露，博时蛇口产园REIT与招商基金蛇口租赁住房REIT发布年报，年报信息可能包括对市场关切的回应、管理人分析、投资者结构变化、资产评估更新等。 - **新发项目与扩募**：本周多只REITs发布扩募公告或已回复问询，涉及商业不动产、保障性租赁住房、产业园、新能源等资产类型，显示市场仍有一定活跃度。 - **政策与市场动态**：无锡市和山东省发布相关REITs政策，鼓励推动政府投资项目和民间投资，提升REITs市场活跃度。 ## 关键信息 ### 一、市场表现与情绪 - 全市场总回报为 $-0.43\%$，市场情绪仍偏弱。 - 成交额和换手率均环比下降，显示市场交易活跃度不足。 - 各板块涨跌幅不一，数据中心REITs表现最佳，而保租房和仓储物流REITs跌幅较大。 ### 二、利差变化 - 经营权REITs中债IRR与10Y国债利差走阔，其中高速板块利差走阔6bps。 - 产权REITs年化分派率与10Y国债利差收窄，数据中心板块利差收窄6bps。 - 产权REITs年化分派率与中证红利股息率的负息差收窄4bps。 ### 三、年报披露情况 - 博时蛇口产园REIT与招商基金蛇口租赁住房REIT发布2025年年报。 - 年报信息可能包括： 1. 对近期市场关切的回应，如项目续租情况。 2. 管理人对区域与行业的分析与展望。 3. 最新竞品情况。 4. 投资者结构变化。 5. 资产评估更新。 6. 经审计的财务及运营数据细节。 ### 四、新发与扩募项目 - **已申报或已受理**： - 红土创新星河集团商业不动产REIT（深交所已申报） - 广发新城吾悦商业不动产REIT（上交所已受理） - 光大保德信光大安石商业不动产REIT（上交所已反馈） - 华夏银泰百货商业不动产REIT（上交所已反馈） - 中信建投首农食品集团商业不动产REIT（上交所已反馈） - 华安陆家嘴商业不动产REIT（上交所已反馈） - 国泰海通秒之船商业不动产REIT（上交所已反馈） - 嘉实首开商业不动产REIT（上交所已受理） - 建信天津临港发展集团REIT（上交所已受理） - 国金嘉泽新能源REIT（上交所已受理） - 华泰紫金华住安住商业不动产REIT（深交所已问询） - 华夏凯德商业不动产REIT（上交所已问询） - 华夏保利发展商业不动产REIT（上交所已问询） - 汇添富上海地产商业不动产REIT（上交所已问询） - 中金唯品会商业不动产REIT（上交所已问询） - 华安锦江商业不动产REIT（上交所已问询） - 东方红隧道股份智能运维高速REIT（已回复上交所问询） - 中金厦门安居REIT（扩募）（已回复上交所问询） - 南方润泽科技数据中心REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 中航北京昌保租赁住房REIT（已回复深交所问询） - 国泰海通崇邦商业不动产REIT（上交所已受理） - 华泰三峡清洁能源REIT（上交所已反馈） - 博时山东铁投路桥REIT（上交所已反馈） - 华安外高桥REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 中金厦门火炬产业园REIT（深交所已问询） - 山证晋中公投瑞阳供热REIT（扩募）（上交所已第二次问询） - 平安西安高科产业园REIT（深交所已问询） - 中航中核集团能源REIT（上交所已问询） - 国金中国铁建REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 易方达广西北投高速公路REIT（上交所已反馈） - 华泰宝湾物流REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 华夏华润商业REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 嘉实京东仓储基础设施REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 博时蛇口产园REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 汇添富上海地产租赁住房REIT（扩募）（发布拟扩募公告） - 红土创新深圳安居REIT（扩募）（发布拟扩募公告） ### 五、政策与市场动态 - 无锡市发改委发布《2026年政府工作重点》，强调加快推进政府投资项目和REITs发展，鼓励民间投资。 - 山东省地方金融管理局发布政策，推动金融服务提质增效，运用REITs等工具拓宽融资渠道。 ## 后续关注 - 年报披露情况 - 新发项目进展 - 政策动向 - 长端利率走势 ## 风险提示 - 市场波动超预期 - 政策不及预期 - 利率波动超预期