> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 申万固收REITs市场周报总结 ## 核心内容概览 本周REITs市场整体表现相对抗跌，风格继续向红利板块倾斜。中证REITs全收益指数收于970.03点，跌幅1.09%。从资产类型来看，交通板块表现最佳，而商业不动产、数据中心等板块跌幅较大。一级市场方面，2026年已成功发行11单REITs，发行规模达384.1亿元，同比增长37.8%。本周共有2单首发REITs取得新进展，2单扩募REITs也取得进展。 ## 主要观点 ### 二级市场表现 - **整体指数**：中证REITs全收益指数下跌1.09%，跑赢沪深300 4.18个百分点，但跑输中证红利2.97个百分点。 - **板块表现**：交通板块逆势上涨，成为本周表现最好的资产类型；商业不动产、数据中心、保障房板块表现较差。 - **个券表现**：中金安徽交控REIT、平安宁波交投REIT、中航北京昌保租赁住房REIT涨幅居前，招商科创REIT、华泰南京建邺REIT、创金合信首农REIT跌幅较大。 - **流动性**：产权类REITs日均换手率0.38%，特许经营权类REITs日均换手率0.27%，均较上周有所下降；成交量亦下降，商业不动产板块活跃度最高。 - **估值**：环保水务板块估值最高，中债估值收益率为6.0%；产权类和特许经营权类REITs估值分别为4.74%和5.53%。 ### 一级市场动态 - **发行规模**：2026年以来已发行11单，总规模384.1亿元，同比增长37.8%。 - **新进展**： - **首发REITs**：创金合信北京国资商业不动产REIT基金成立，东方红申能股份新能源REIT已受理。 - **扩募REITs**：南方润泽科技数据中心REIT已受理，博时招商蛇口产业园REIT上市。 ## 关键信息 ### 经营情况公告 - **东方红隧道股份REIT**：受益于苏台高速及柯诸高速通车，钱江隧道26Q2日均自然车流量同比激增80.27%。 - **鹏华深圳能源REIT**：因澳气长协新合同年首季供气量同比下降，上网电量同比减少28.74%。 - **国电投新能源REIT**：二季度结算电费大幅下滑，但台风“巴威”可能带来收益补充。 - **明阳智能新能源REIT**：受蒙东电力现货市场规则变动、风资源偏弱及中长期合约电量偏差影响，结算电费同比大幅下降。 - **蒙能清洁能源REIT**：两个陆上风电项目结算电费同比下降22.98%，主因风资源波动及政策性影响。 - **和达高科REIT/合肥高新REIT**：以价换量压制租金单价，出租率有所提升。 - **外高桥REIT**：引入新租户，出租率同比提升。 ### 重要公告 - **中航京能国际能源REIT**：部分战略配售份额将于2026年7月27日解除限售。 - **平安宁波交投REIT**：2026年Q2拟分红金额为3亿元，分红比例为94.15%。 - **华夏和达高科REIT**：孵化器项目季度内平均租金单价同比-22.86%。 - **招商科创REIT**：Q2经营情况公告，表现较差。 - **华泰南京建邺REIT**：结算电费同比大幅下降。 - **汇添富上海地产租赁住房REIT**：Q2出租率为96.43%，租金收缴率99.32%。 ## 风险提示 1. 底层资产基本面不及预期。 2. 公募REITs相关政策变动风险。 3. 市场价格波动风险。 ## 数据概览 ### 表1：已发行公募REITs总览 | 类型 | 发行总数 | 发行规模（亿元） | 总市值（亿元） | 流通市值（亿元） | |--------------|----------|------------------|----------------|------------------| | 产权类 | 64 | 1402 | 1488 | 798 | | 特许经营权类 | 26 | 1018 | 859 | 510 | | 保障房 | 9 | 131 | 197 | 120 | | 仓储物流 | 11 | 236 | 290 | 21 | | 园区 | 20 | 330 | 228 | 187 | | 消费 | 12 | 303 | 290 | 21 | | 商业不动产 | 6 | 250 | 211 | 56 | | 数据中心 | 2 | 69 | 96 | 29 | | 交通 | 15 | 760 | 598 | 350 | | 能源 | 12 | 292 | 282 | 168 | | 环保水务 | 3 | 49 | 53 | 32 | ### 表2：本周首发REITs进展 | REITs简称 | 项目类型 | 申报类型 | 项目状态 | 更新日期 | 申报日期 | |-----------|----------|----------|----------|----------|----------| | 创金合信北京国资商业不动产REIT | 商业不动产 | 首发 | 基金成立 | 2026-07-13 | 2026-03-30 | | 东方红申能股份新能源REIT | 能源 | 首发 | 已受理 | 2026-07-13 | 2026-07-07 | ### 表3：本周扩募REITs进展 | REITs简称 | 项目类型 | 申报类型 | 项目状态 | 更新日期 | 申报日期 | |-----------|----------|----------|----------|----------|----------| | 南方润泽科技数据中心REIT | 数据中心 | 扩募 | 已受理 | 2026-07-16 | 2026-07-09 | | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区 | 扩募 | 已问询 | 2026-07-15 | 2026-06-12 | ### 表4：流动性数据 | 类型 | 本周日均换手率 | 上周日均换手率 | 环比（BP） | 本周成交量（亿份） | 上周成交量（亿份） | 环比（%） | |--------------|----------------|----------------|------------|---------------------|---------------------|-----------| | 产权类 | 0.38% | 0.40% | -2.75 | 4.66 | 5.00 | -6.80 | | 特许经营权类 | 0.27% | 0.33% | -5.50 | 1.06 | 1.26 | -16.21 | ### 表5：估值数据 | REITs简称 | 中债估值收益率（%） | 派息率TTM（%） | P/FFO | P/NAV | |-----------|---------------------|----------------|--------|--------| | 红土创新深圳安居REIT | 3.1 | 2.9 | 35.25 | 1.38 | | 中金厦门安居REIT | 4.2 | 2.1 | 46.60 | 1.38 | | 华夏北京保障房REIT | 3.8 | 3.0 | 30.94 | 1.36 | | 华夏基金华润有巢REIT | 4.4 | 2.4 | 28.58 | 1.19 | | 国泰海通城投宽庭保租房REIT | 4.9 | 3.4 | 29.71 | 1.18 | | 招商基金招商蛇口租赁住房REIT | 3.4 | 3.4 | 30.05 | 1.28 | | 汇添富上海地产租赁住房REIT | 4.0 | 3.2 | 29.45 | 1.24 | | 华泰苏州恒泰租赁住房REIT | 3.7 | 3.0 | 29.46 | 1.33 | | 中金安徽交控REIT | 9.8 | 9.2 | 17.24 | 0.80 | | 华泰江苏交控REIT | 7.4 | 12.6 | 6.16 | 0.94 | | 中金山东高速REIT | 3.4 | 5.6 | 17.20 | 1.29 | | 华夏南京交通高速公路REIT | 4.9 | 11.4 | 8.92 | 0.98 | ## 研究团队介绍 - **首席分析师**：黄伟平（博士，中山大学金融学硕士、管理学学士），2025年新财富第3名、金牛奖第1名、水晶球第4名。 - **研究团队成员**： - **王哲一**：分析师，莱斯大学统计学硕士、上海财经大学经济学学士，7年宏观与固收研究经验。 - **杨振**：资深高级分析师，上海交通大学金融学博士、中国外汇交易中心博士后，5年固收研究经验。 - **卢子星**：助理分析师，新加坡国立大学统计学硕士、上海财经大学投资学学士，4年固收研究经验。 - **张音源**：分析师，圣路易斯华盛顿大学量化金融硕士，上海交通大学工学本硕。 - **信用组主管**：王明路（南开大学金融学院保险硕士），8年固收研究经验。 - **助理分析师**：张音源，上海交通大学工学本硕。 ## 总结 本周REITs市场风格偏向红利板块，交通板块逆势上涨。一级市场发行规模扩大，二级市场整体下跌，但交通板块表现突出。部分REITs因经营情况变化导致业绩下滑，但也有一些项目因政策或市场因素表现良好。市场风险提示包括底层资产基本面、政策变动及价格波动等。研究团队提供了详尽的市场分析及未来展望，为投资者提供参考。