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申万固收REITs市场周报总结

核心内容概览

本周REITs市场整体表现相对抗跌，风格继续向红利板块倾斜。中证REITs全收益指数收于970.03点，跌幅1.09%。从资产类型来看，交通板块表现最佳，而商业不动产、数据中心等板块跌幅较大。一级市场方面，2026年已成功发行11单REITs，发行规模达384.1亿元，同比增长37.8%。本周共有2单首发REITs取得新进展，2单扩募REITs也取得进展。

主要观点

二级市场表现

• 整体指数：中证REITs全收益指数下跌1.09%，跑赢沪深300 4.18个百分点，但跑输中证红利2.97个百分点。
• 板块表现：交通板块逆势上涨，成为本周表现最好的资产类型；商业不动产、数据中心、保障房板块表现较差。
• 个券表现：中金安徽交控REIT、平安宁波交投REIT、中航北京昌保租赁住房REIT涨幅居前，招商科创REIT、华泰南京建邺REIT、创金合信首农REIT跌幅较大。
• 流动性：产权类REITs日均换手率0.38%，特许经营权类REITs日均换手率0.27%，均较上周有所下降；成交量亦下降，商业不动产板块活跃度最高。
• 估值：环保水务板块估值最高，中债估值收益率为6.0%；产权类和特许经营权类REITs估值分别为4.74%和5.53%。

一级市场动态

• 发行规模：2026年以来已发行11单，总规模384.1亿元，同比增长37.8%。
• 新进展：
  • 首发REITs：创金合信北京国资商业不动产REIT基金成立，东方红申能股份新能源REIT已受理。
  • 扩募REITs：南方润泽科技数据中心REIT已受理，博时招商蛇口产业园REIT上市。

关键信息

经营情况公告

• 东方红隧道股份REIT：受益于苏台高速及柯诸高速通车，钱江隧道26Q2日均自然车流量同比激增80.27%。
• 鹏华深圳能源REIT：因澳气长协新合同年首季供气量同比下降，上网电量同比减少28.74%。
• 国电投新能源REIT：二季度结算电费大幅下滑，但台风“巴威”可能带来收益补充。
• 明阳智能新能源REIT：受蒙东电力现货市场规则变动、风资源偏弱及中长期合约电量偏差影响，结算电费同比大幅下降。
• 蒙能清洁能源REIT：两个陆上风电项目结算电费同比下降22.98%，主因风资源波动及政策性影响。
• 和达高科REIT/合肥高新REIT：以价换量压制租金单价，出租率有所提升。
• 外高桥REIT：引入新租户，出租率同比提升。

重要公告

• 中航京能国际能源REIT：部分战略配售份额将于2026年7月27日解除限售。
• 平安宁波交投REIT：2026年Q2拟分红金额为3亿元，分红比例为94.15%。
• 华夏和达高科REIT：孵化器项目季度内平均租金单价同比-22.86%。
• 招商科创REIT：Q2经营情况公告，表现较差。
• 华泰南京建邺REIT：结算电费同比大幅下降。
• 汇添富上海地产租赁住房REIT：Q2出租率为96.43%，租金收缴率99.32%。

风险提示

1. 底层资产基本面不及预期。
2. 公募REITs相关政策变动风险。
3. 市场价格波动风险。

数据概览

表1：已发行公募REITs总览

表2：本周首发REITs进展

表3：本周扩募REITs进展

表4：流动性数据

表5：估值数据

研究团队介绍

• 首席分析师：黄伟平（博士，中山大学金融学硕士、管理学学士），2025年新财富第3名、金牛奖第1名、水晶球第4名。
• 研究团队成员：
  • 王哲一：分析师，莱斯大学统计学硕士、上海财经大学经济学学士，7年宏观与固收研究经验。
  • 杨振：资深高级分析师，上海交通大学金融学博士、中国外汇交易中心博士后，5年固收研究经验。
  • 卢子星：助理分析师，新加坡国立大学统计学硕士、上海财经大学投资学学士，4年固收研究经验。
  • 张音源：分析师，圣路易斯华盛顿大学量化金融硕士，上海交通大学工学本硕。
  • 信用组主管：王明路（南开大学金融学院保险硕士），8年固收研究经验。
  • 助理分析师：张音源，上海交通大学工学本硕。

总结

本周REITs市场风格偏向红利板块，交通板块逆势上涨。一级市场发行规模扩大，二级市场整体下跌，但交通板块表现突出。部分REITs因经营情况变化导致业绩下滑，但也有一些项目因政策或市场因素表现良好。市场风险提示包括底层资产基本面、政策变动及价格波动等。研究团队提供了详尽的市场分析及未来展望，为投资者提供参考。