20250518-天风证券-周观REITs_两办发文提出推动REITs发行_13页_1mb

两办发文推动REITs发行，明确提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的基础设施项目发行REITs、资产证券化产品及公司信用类债券。截至2025年5月16日，上市REITs总发行规模达1730亿元，共65只。市场表现方面，本周REITs整体上涨，中证REITs全收益指数涨幅139%，总指数涨幅192%，其中产权REITs指数涨幅259%，经营权REITs指数涨幅76%。华夏南京高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、中金厦门安居REIT分别以913%、709%、604%的涨幅领涨。大类资产对比显示，REITs总指数跑赢沪深300指数81个点，超越中证全债指数219个点，南华商品指数138个点。
流动性方面，本周REITs总成交额（MA5）为488亿元，环比上升64%。产权类REITs成交额301亿元，环比增长89%；经营权类REITs成交额187亿元，环比增长24%。细分领域中，交通基础设施类REITsMA5成交额达106亿元，涨幅37%；园区基础设施类成交额101亿元，环比涨幅23%。成交量方面，总成交量（MA5）为112亿份，环比上升50%。交通基础设施类REITsMA5成交量106亿份，占比292%，成为最活跃类型。
估值层面，中债估值收益率及P/NAV数据反映市场对资产的定价预期。风险提示包括：基础资产未来经营不确定性、现金流测算可能偏差、发行进度不及预期等。相关性分析显示，REITs与大类资产存在一定联动性，不同细分类别间的相关性差异显著。

报告还提及REITs发展历程，自2021年试点以来，底层资产持续扩围，2024年进入常态化发行阶段。历史表现对比显示，交通基础设施类REITs近期成交额和涨幅领先，但部分领域如市政环保类REITs成交量出现明显下滑。整体来看，REITs市场在政策支持下呈现活跃态势，但需关注潜在风险及市场波动性。