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中金·REITs月报总结（2026-6）

核心内容概述

2026年6月，中国公募REITs市场（C-REITs）整体呈现“V型”走势，中证REITs全收益指数月度下跌1.95%。市场成交活跃度有所修复，日均换手率环比上升0.02ppt，日均成交额环比增长5.3%。尽管部分板块如商办、产业园、仓储物流等表现疲软，但零售、数据中心、保租房等板块在6月24日后出现明显反弹，其中零售涨幅最大达6.68%。

主要观点

1. 估值具备安全边际

• 截至6月末，C-REITs全市场市值加权P/NAV倍数为1.14x，低于历史均值1.15x，表明市场整体估值处于相对低位。
• 各板块利差分位数显示，多数板块已具备一定安全垫，尤其是市政环保板块（41%）。

2. 正向催化因素

• 7月初4只指数基金募集完毕，若建仓节奏较快，将对市场产生积极影响。
• 原始权益人近期宣布增持，为市场提供托底支撑。
• 部分资金可能回补红利类资产，进一步支撑市场。

3. 投资机会方向

• 重点关注指数基金潜在建仓规模较高的项目。
• 基本面较强的保租房、部分消费、高速、能源项目，二季报确认后有望继续修复。
• 项目质量与估值具备性价比的大市值新发项目，可考虑一二级市场参与机会。

关键信息

市场表现

• C-REITs总市值为2352亿元。
• 6月市场收益波动率较低，但部分板块如零售、仓储物流、数据中心等反弹显著。

限售解禁情况

• 多只REITs项目在6月及之后有解禁安排，例如中金厦门安居REIT在2026年8月4日有扩募份额解禁。
• 限售份额的逐步释放可能对市场流动性产生影响。

政策动态

• 嘉兴市国资委推动国有资产证券化，支持公募REITs发行。
• 广东省出台开发区规范化建设意见，支持通过REITs拓宽融资渠道。
• 上海市持续推进REITs市场发展，目标打造国际竞争力。
• 湖北、宁夏、河南等地出台政策，支持服务业、城市更新项目发行REITs。

海外REITs市场回顾

• 美国REITs市场6月上涨1.7%，新加坡下跌0.2%，中国香港下跌10.3%，日本上涨0.2%。
• 美国REITs各板块表现分化，零售、商场、自助仓储等板块有显著反弹。

相关性与估值指标

大类资产相关性

• C-REITs市场与其他资产的相关性较低，与沪深300、中证1000等权益类资产相关性弱，与债券市场相关性较强。

分派率与IRR

• REITs的现金分派率和IRR是衡量收益能力的重要指标，市场整体表现与这些指标密切相关。

风险提示

• Q2业绩不及预期，可能导致市场波动。
• 增量资金入市速度不及预期，可能影响市场表现。
• 新发与解禁冲击超预期，可能带来流动性压力。

结论

综合来看，尽管6月市场表现波动，但整体估值具备一定安全边际，且存在多个正向催化因素。投资者可关注结构性机会，特别是基本面稳健、估值合理的项目，以及指数基金建仓规模较大的标的。同时，需警惕Q2业绩、增量资金及解禁冲击等潜在风险。