2019年上半年通用仓储市场回顾_30页_1mb

2019年通用仓储市场总结

核心内容概述

2019年上半年，中国通用仓储市场在宏观经济环境和政策支持的双重驱动下，保持了稳步增长，但整体需求略显疲软。随着电商、物流行业的快速发展，仓储成为企业布局的重要一环。尽管市场存在一定的挑战，如经济下行压力、季节性因素等，但仓储市场的潜力依然巨大。

主要观点与关键信息

1. 宏观经济环境

• GDP增长：2019年第一季度GDP同比增长6.4%，第二季度小幅回落至6.2%。
• 固定资产投资：交通运输、仓储和邮政业固定资产投资增速有所放缓，累计增速下降2.4个百分点。
• 社会消费品零售总额：保持快速增长，同比增长8.4%。
• 工业增加值：增速在3月出现小高峰后有所下滑，但6月回暖。
• 仓储指数：受经济下行压力影响，自春节后呈现小幅回落趋势。

2. 市场回顾

（一）供应情况

• 通用仓库规模：2019年上半年通用仓库总面积超2.56亿m²，占全年总量的86.27%。
• 高标准仓库缺口：高标仓总量约767.17万m²，仅占通用仓库总面积的29.89%。
• 新增供应分布：
  • 新增面积：约516.92万m²。
  • 区域分布：东部地区占比最高（217.93万m²），其次是西部（131.04万m²）、中部（110.22万m²），东北地区新增较少（57.72万m²）。
  • 前五省份/直辖市：江苏（75.29万m²）、辽宁（48.02万m²）、重庆（41.2万m²）、山东（40.2万m²）、湖北（39.88万m²）。
• 主要供应主体：
  • 大型物流地产商（如普洛斯、嘉民、丰树等）仍是通用仓库供应主力军。
  • 国有企业（如中储、招商、中外运）和当地企业也有一定参与。

（二）需求情况

• 需求高峰：2月至3月为需求旺季，3月后逐渐减少。
• 城市需求热度：
  • 前五城市为西安、成都、北京、郑州、昆明。
  • 西安因城市扩容计划推进，市区内老旧仓库和农民仓逐步拆迁、外迁，导致“一库难求”。
• 租赁期限：
  • 1年-3年为租赁主力，占比约47%。
  • 3年以上租赁占比约39%，1年以内短租较少，约14%。
• 租赁面积：
  • 起租面积为1000m²的仓库占比较大，为36%。
  • 无起租面积设定的仓库占比较少，仅1%。
  • 弹性仓模式尝试较少，未来仍有待市场检验。

（三）租金情况

• 租金趋势：全国通用仓库平均租金上涨约2.89%（约0.78元/m²·月）。
• 城市差异：一线城市租金普遍高于二线城市，且呈现小幅上扬趋势，二线城市租金相对稳定。
• 租赁模式：通用仓库多为长租模式，全年租金波动较小，相对稳定。

（四）空置率情况

• 平均空置率：小幅下降，但5月至6月因大量物流地产项目竣工，导致空置率小幅回升。
• 城市差异：一线城市空置率普遍高于二线城市。

2019年下半年展望

01. 租金保持平稳

• 下半年为租仓旺季，但因通用仓库多为长租模式，租金仍将保持平稳，波动不大。

02. 新增供应量加速上涨

• 预计下半年将有1,325.05万m²通用仓库建成入市，供应量将显著增加。

03. 促销旺季对需求带动减弱

• 下半年为电商和物流企业的备货旺季，但受宏观经济下行压力和部分电商自建仓交付入市的影响，对通用仓储的需求带动作用将有所减弱。

04. 智能化发展加速

• 智慧仓储企业获得资本青睐，融资不断，如鲸仓科技、三维通、Syrius炬星、科钛机器人等。
• 资本支持推动了通用仓储市场智能化进程，未来智能化发展将成为重要趋势。

总结

2019年上半年，中国通用仓储市场在宏观经济和政策的推动下，市场规模持续扩大，但受经济下行和季节性因素影响，需求略显疲软。下半年随着旺季来临，市场或将有所回暖，但新增供应量增加、促销带动作用减弱、智能化趋势加快等因素将共同影响市场的发展。整体来看，通用仓储市场仍具备广阔的发展前景。