2022年北京通用仓储市场报告_26页_1mb

2022年北京通用仓储市场总结

核心内容

本报告围绕北京的宏观环境、城市基本面、仓储市场现状及未来物流发展机会展开分析，旨在为投资者、企业及行业研究者提供有价值的参考信息。

城市基本面分析

城市占位

• 北京作为京津冀城市圈的核心城市，是首都经济圈的中心城市，拥有“双枢纽”优势（首都国际机场与北京大兴国际机场）。
• 定位为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。

城市规划

• 北京主城沿东西向发展，中心城区形成“一核一主一副、两轴多点一区”的总体布局。
• 城北为物流产业园组团，西南为高新科技园组团。

经济发展

• 2021年北京GDP达40,269.6亿元，涨幅为11.6%，为近六年最高。
• 人均GDP为184,889元，涨幅为12.1%，同样为近六年最高。

产业结构

• 第三产业占GDP比重达82.3%，一、二产业保持稳定。

人口流动

• 近六年年均人口净流入约813万人，2021年常住人口达2,189万人。

交通发展

• “十四五”期间，北京将构建综合、绿色、安全、智能的立体化现代化交通系统。
• 目标包括打造1小时“门到门”通勤圈，实现京津冀2小时、全国3小时通达，以及“全球123快货物流圈”。
• 建设多层级综合交通枢纽体系，包括2个国际航空枢纽、10个全国铁路客运枢纽等。

仓储市场分析

整体市场

• 覆盖园区总面积720.6万m²，可租面积63.9万m²，空置率8.87%，租金43.80元/m²·月。

高标仓市场

• 覆盖园区总面积204.6万m²，可租面积6.3万m²，空置率3.07%，租金65.59元/m²·月。

分区可租面积

• 整体市场可租面积主要集中在顺义区（39.3%）、大兴区（16.2%）、通州区（16.1%）。
• 高标仓市场可租面积集中在密云区（2.1万m²）、通州区（2.0万m²）、大兴区（2.0万m²）。

分区空置率

• 北京分区域空置率中位值为9.70%，其中密云区空置率最高（26.91%），平谷区最低（1.64%）。

分区租金

• 分区域租金中位值为45.79元/m²·月，租金区间为41.69-48.60元/m²·月。
• 丰台区租金最高（51.60元/m²·月），房山区租金最低（32.06元/m²·月）。

需求总量

• 2021年北京仓储需求总量为54.8万m²，近六年年均需求量为51.0万m²。
• 2022年4月底累计需求面积为28.7万m²，预计超越2021年需求总量。

分区需求分析

• 需求主要集中在顺义区（29.31%）、通州区（27.40%）、大兴区（16.72%）。

面积段需求占比

• 0-2,999m²需求量最高，占比75.46%。
• 3,000-5,999m²占比10.93%。
• 6,000-8,999m²占比4.42%。

物流市场活跃度分析

租金与空置率交叉分析

• 高租金-低空置率：顺义区、通州区、海淀区。
• 高租金-中等空置率：丰台区、朝阳区、大兴区。
• 中等租金-高空置率：密云区。
• 中等租金-低空置率：平谷区、房山区。

租金与需求交叉分析

• 高租金-高需求：顺义区、通州区。
• 高租金-中等需求：大兴区。
• 高租金-低需求：朝阳区、丰台区、海淀区。
• 中等租金-低需求：房山区、平谷区、密云区。

三维度交叉分析（RFM模型）

区域	租金评分	空置率评分	需求评分	区域标签	区域类型
顺义区	100	100	100	高高高	热点区域
通州区	100	100	100	高高高	热点区域
大兴区	100	80	90	高中中	热点区域
朝阳区	100	80	80	高中中	活跃区域
房山区	80	100	80	中高中	活跃区域
丰台区	100	80	60	高中低	活跃区域
海淀区	100	100	60	高高低	活跃区域
平谷区	80	100	60	中高低	普通区域
密云区	80	60	60	中低低	谨慎区域

发展展望

• 北京物流市场潜力巨大，尤其是在顺义、通州、大兴等区域。
• 随着京津冀一体化及“全球123快货物流圈”建设，北京物流发展将更加高效和智能化。
• 高标仓市场因租金高、空置率低，成为投资和运营的热点区域。
• 城市物流市场活跃度与区域经济、交通条件及仓储需求密切相关。

数据来源与研究机构

• 所有数据来源于国家及各地统计局、物联云仓平台内部数据。
• 数据可能存在滞后性，仅供参考。
• 研究由物联云仓数字研究院完成，专注于仓储市场数据洞察及研究咨询。

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