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建筑装饰：保障房建设稳增长，装配式建筑迎新机

核心内容

保障性租赁住房作为我国保障性安居体系的重要组成部分，已成为今年稳投资的重要方向之一。自1994年起，我国保障房体系经历了从经济适用房到租赁型保障房、棚改及老旧小区改造的逐步完善。2021年，中央经济工作会议明确提出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，并推动保障性租赁住房进入加速发展期。2022年全国计划建设筹集保障性租赁住房240万套，较去年增长156%，预计2022年建安投资约2400亿元，占房地产建安投资的2%。

“十四五”期间，全国预计筹集保障性租赁住房约740万套，累计建安投资规模有望达到1.4万亿元。保障房建设不仅有助于稳定地产投资，还能推动建筑行业向工业化、信息化和绿色化方向转型，成为实现“房住不炒”与“共同富裕”的重要抓手。

主要观点

• 保障房是政策引领行业转型的重要载体：保障房作为政府主导项目，政策上对装配化率、绿色建造和智能建造提出更高要求，形成行业示范效应，推动建筑全产业链变革。
• 保障房建设对装配式建筑发展具有重要推动作用：保障房具有批量建造、个性化程度低等特点，与装配式建筑高度契合，政策鼓励其应用，预计2022年保障房装配式新开工面积为0.95亿平米，占总新开工装配式建筑面积的14%，对装配式装修市场拉动效果最大。
• 保障房建设将带动钢结构、预制PC及装配式装修市场增长：2022年保障房带来的预制PC、钢结构、装配式装修市场规模分别约为2020年市场规模的24%、14%、61%，显示保障房对装配式细分市场的显著带动作用。

关键信息

• 保障房建设规模：2022年保障房新开工面积约194万套，平均每套70平米，建安成本3000元/平米。
• 投资测算：2022年保障房建安投资预计达2399亿元，占房地产建安投资约2%；“十四五”期间累计投资有望达1.4万亿元。
• 建设周期与资金分配：新开工项目当年完成30%建安投资，次年完成60%，第三年完成10%。
• 资金来源：主要依靠市场化融资手段，如发行债券、银行贷款、资产证券化等，政府提供土地、税收和租金补贴支持。
• REITs模式：保障性租赁住房已被纳入REITs试点范围，有助于解决长期资金回收问题，推动行业形成“投-建-退-投”的闭环。

投资建议

重点推荐以下企业：

• 中国建筑：全国保障房建设龙头，具有丰富经验。
• 上海建工：上海地区保障房建设龙头。
• 华阳国际：保障房设计龙头。
• 中国建筑国际：在MIC装配式技术方面领先。
• 精工钢构、鸿路钢构：钢结构行业龙头。
• 志特新材、华铁应急：铝模板行业龙头。
• 亚厦股份：装配式装修龙头。
• 海鸥住工：集成卫浴行业龙头。

风险提示

• 保障房建设不达预期。
• 装配式技术发展不达预期。
• 市场规模假设与实际偏差。

保障房与装配式建筑关系

保障房建设为装配式建筑提供广阔市场空间，其标准化程度高、批量建造，适合采用装配式技术。政策层面，多地已将保障房作为装配式建筑试点项目，推动其在保障房中的应用，提升行业整体装配化率。

政策背景

• 22号文：2021年国务院发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房的政策框架和实施路径。
• 多地政策支持：北京、上海、深圳、天津、浙江、江苏、广东、重庆等地均出台政策，鼓励保障房中使用装配式建筑技术，并提供资金和政策支持。

行业发展趋势

保障房建设不仅有助于稳定房地产市场，还将推动建筑行业向绿色、智能、工业化方向转型。随着“十四五”规划的推进，保障房将成为促进行业升级的重要力量，带动装配式建筑、绿色建材、智能建造等相关产业的发展。