房地产行业投资策略半年报：几多风雨千山路，好事多磨终有期-20190623-广发证券-55页_6mb

房地产行业分析总结

核心内容

19年上半年基本面回顾

• 市场景气度：2019年1月至4月，全国商品房销售面积单月同比增速在3月出现短暂回升，但5月因高基数效应再次转负，同比下降5.5%。
• 区域分化：3月各区域销售面积同比反弹，但4月后出现分化。东部地区销售面积4月同比转正，5月转负；中部地区5月同比下滑7%；西部地区5月同比上涨3.8%。
• 分线城市：一线与二线一类城市（基本面好政策紧）3月至4月销售面积分别同比增长7.6%与13.0%；其他城市（二线二类、二线三类与三四线）销售面积同比分别为0.2%、-1.2%。
• 二手房成交：重点城市二手房成交同比在3月由负转正，5月同比上升11.4%，反映需求端的复苏。

政策面预测

• 政策方向：政策仍将以“因城施策”为主，热点城市存在结构性调控的可能，但政策收紧由点及面扩散的可能性较低。
• 调控背景：经济不确定性及地方财政压力背景下，政策存在边际调整的基础。

基本面预测

• 销售面积：预计2019年全国销售面积同比下降2.5%。
• 投资增长：房地产开发投资同比上涨7.0%，其中施工投资为主要支撑。
• 土地投资：预计2019年土地投资同比上涨6.3%，土地出让金同比下滑7%。

板块投资策略

• 板块估值：预计下半年板块估值修复概率提升，投资价值增强。
• 个股选择：应综合考虑销售成长性、盈利能力和短期业绩防御性。
• 推荐标的：
  • 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
  • 二线A股龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展
  • H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团
  • H股关注：中国金茂、合景泰富
  • 子领域：新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸

主要观点

• 复苏模式：2019年3月市场景气度短暂回升，主要体现为“点复苏”，而非“全面回暖”。
• 价格风险：重点城市复苏主要以量带动，价格系统性上涨风险较低。
• 土地市场：土地市场与商品房市场呈现较强的联动性，19年3月以来有所回暖，但主要集中在热点区域。
• 投资趋势：房地产开发投资增速预计为7%，其中施工投资增速为7.4%。
• 投资价值：板块估值修复概率提升，投资价值增强，重点推荐经营能力强的房企。

关键信息

• 重点城市表现：3月至4月重点城市销售面积增长显著，而其他城市销售面积下滑。
• 土地市场回暖：19年4月土地市场出现回暖迹象，出让金和成交面积同比转正。
• 溢价率变化：300城全类型土地溢价率在19年3月开始回升，恢复至18年上半年水平，但显著低于16年至17年上半年市场活跃期。
• 政策与市场关系：政策是影响市场景气度和板块估值的关键因素，政策宽松有助于市场复苏。
• 投资建议：建议关注销售增长、盈利能力及短期业绩防御性强的房企。

风险提示

• 行业政策调控力度加大
• 流动性改善不及预期
• 重点城市供给改善不及预期
• 三四线成交热度快速下行
• 库存累积快于预期
• 房企融资持续收紧
• 主流房企业绩增长不及预期
• 主流地产股估值继续下探

数据来源与注释

• 数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、各地政府官网
• 注：部分城市数据因统计口径或数据缺失未完整展示

图表索引

• 图1：18年9月全国商品房销售同比首次转负
• 图2：东中西部城市销售面积单月同比增速
• 图3：重点城市与其他城市销售面积单月同比
• 图4：统计局与38城市商品房销售面积单月同比
• 图5：分线城市商品房销售面积同比
• 图6：80城商品住宅推盘规模与同比
• 图7：各城市成交与推盘对比关系
• 图8：重点城市新开盘去化率
• 图9：重点城市商品房及住宅批售比
• 图10：重点城市19年M3-M4批售比与18年对比
• 图11：19年1-4月80城市住宅推盘同比与成交同比关系
• 图12：样本城市住宅批售比情况
• 图13：统计局70大中城市新房环比
• 图14：70大中城市分线城市新房价格环比
• 图15：19年统计局70大中城市新建商品住宅价格环比变化
• 图16：重点城市19年M3-M4房价月均环比与18年月均环比对比
• 图17：统计局70大中城市房价平均涨幅情况
• 图18：300城全类型土地供销比
• 图19：300城市全类型土地年整体成交情况
• 图20：300城市全类型土地季度成交情况
• 图21：300城全类型土地出让金与同比
• 图22：300城全类型土地溢价率
• 图23：300城宅地流拍率情况
• 图24：19年5月中指院300城宅地溢价率情况
• 图25：重点城市M1-M5溢价率与18年对比

重点城市分线与分类

• 二线一类城市：基本面好，政策紧，如苏州、南京、厦门
• 二线二类城市：基本面差，政策紧，如石家庄、温州、兰州
• 二线三类城市：基本面差，政策松，如合肥、福州、昆明
• 三四线城市：销售面积同比下滑，如北海、岳阳、石家庄

估值与业绩分析

• 估值修复：预计板块估值修复概率提升，投资价值增强。
• 业绩保障：关注房企的销售成长性、盈利能力及短期业绩防御性。
• ROE表现：多数房企ROE保持在18%以上，部分企业如万科A、招商蛇口、华夏幸福等表现较好。

总结

2019年上半年，房地产行业整体呈现“点复苏”特征，重点城市销售面积增长显著，而其他城市销售面积下滑。土地市场与商品房市场联动性较强，19年3月以来有所回暖，但主要集中在热点区域。政策面预计将继续以“因城施策”为主，调控政策由点及面扩散可能性较低。基本面预测显示，2019年全国销售面积同比下降2.5%，房地产开发投资同比上涨7.0%。板块估值修复概率提升，投资价值增强，建议关注经营能力强、销售成长性好、盈利能力稳定的房企。