> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # “十五五”城市更新：存量时代的二次城市化总结 ## 核心内容 “十五五”城市更新规划是国务院发布的政策文件，旨在推动城市从“外延式”向“内涵式”发展转型，强调通过盘活存量资源来实现城市功能优化和高质量发展。城市更新不仅是房地产行业的转型方向，更是连接消费端与投资端、促进消费升级和新质生产力发展的政策桥梁。 ## 主要观点 1. **城市更新不是短期刺激手段** - 《规划》强调“尽力而为、量力而行”，不新增地方政府隐性债务，城市更新将以内涵式发展为战略方向。 - 与过去依赖土地扩张的模式不同，当前更注重存量资源的再利用和优化配置。 2. **城市更新与消费、民生、新质生产力形成政策网络** - **消费升级**：推动消费基础设施改造升级，发展“首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济”等新经济形态。 - **投资于人**：通过城市更新补齐公共服务短板，重点支持“一老一小”群体，推动养老、托育、适老化改造等。 - **新质生产力**：鼓励老旧街区、厂区、楼宇等进行升级改造，优先满足新兴产业和未来产业的用地需求。 3. **城市更新助力房地产发展新模式** - 通过“拆旧建新”等方式释放核心区域土地，满足改善性住房需求。 - 房企转型方向包括：参与城市更新获取核心区域土地、转向轻资产运营模式、提供优质物业服务。 - 政策推动下，核心城市新房价格高昂，需通过城市更新释放更多可负担住房资源。 4. **专项债支持城市更新成为常态** - 专项债支持城市更新并非新提法，但政策表述更明确，强调资金整合与统筹使用。 - 2025年专项债用于城市更新项目资本金的规模约为177亿元，占比约8.8%。 - “十五五”时期专项债投放力度有望加大，成为稳投资的重要抓手。 5. **城市更新增量聚焦“韧性”建设** - 城镇危旧房改造数量目标翻番，达50万套。 - 地下管网改造长度由25万公里增至36.5万公里。 - 改造存量应急避难场所5万个，推动平急两用公共基础设施建设。 ## 关键信息 - **政策导向**：城市更新将作为“十五五”时期的重要任务，重点在于存量资源的盘活与再利用。 - **资金来源**：专项债支持城市更新，成为重要的资金渠道，地方政府将加大财政投入。 - **市场影响**：房企将从高周转模式转向城市更新参与，推动高总价、低密度“新好房”开发，同时探索REITS和轻资产运营。 - **发展方向**：城市更新将与消费升级、民生改善、新质生产力发展深度融合，成为推动城市高质量发展的关键路径。 - **目标指标**： - 城镇危旧房改造数量：2030年达50万套 - 城市地下管网改造长度：2030年达36.5万公里 - 存量应急避难场所改造数量：2030年达5万个 ## 风险提示 - 政策落地可能受制于合适项目的缺乏，导致节奏不及预期。 - 外部环境不确定性可能影响政策执行效果。 ## 团队介绍 - **宋雪涛**：国金宏观首席分析师，北卡州立大学经济学博士，研究领域涵盖宏观经济、政策研究等。 - **张馨月**：联系人，中国人民大学应用经济学硕士，负责财政产业政策与房地产研究。 ## 政策研究团队 - **赵宏鹤**：中央财经大学金融学硕士，负责重大战略政策和国际关系研究。 - **厉梦颖**：英属哥伦比亚大学区域规划硕士，负责供应链、贸易摩擦、产业趋势等研究。 - **孙永乐**：中央财经大学产业经济学硕士，负责国内经济与货币流动性研究。 - **钟天**：芝加哥大学经济学硕士，负责海外经济与全球货币政策研究。 ## 资产配置团队 - **陈瀚学**：加州大学河滨分校金融学硕士，负责海外市场分析与大类资产研究。 ## 版权与免责声明 - 本报告由国金证券发布，仅供专业投资者使用。 - 报告内容不代表任何机构立场，不构成投资建议。 - 使用本报告进行投资需自行判断，国金证券不承担相关法律责任。 --- **报告发布机构**：国金证券股份有限公司 **证券分析师**：宋雪涛、张馨月 **发布时间**：2026年5月31日