20260601-国金证券-_十五五_城市更新_存量时代的二次城市化_国金宏观张馨月_6页_718kb

报告摘要

“十五五”城市更新：存量时代的二次城市化总结

核心内容

“十五五”城市更新规划是国务院发布的政策文件，旨在推动城市从“外延式”向“内涵式”发展转型，强调通过盘活存量资源来实现城市功能优化和高质量发展。城市更新不仅是房地产行业的转型方向，更是连接消费端与投资端、促进消费升级和新质生产力发展的政策桥梁。

主要观点

城市更新不是短期刺激手段
- 《规划》强调“尽力而为、量力而行”，不新增地方政府隐性债务，城市更新将以内涵式发展为战略方向。
- 与过去依赖土地扩张的模式不同，当前更注重存量资源的再利用和优化配置。
城市更新与消费、民生、新质生产力形成政策网络
- 消费升级：推动消费基础设施改造升级，发展“首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济”等新经济形态。
- 投资于人：通过城市更新补齐公共服务短板，重点支持“一老一小”群体，推动养老、托育、适老化改造等。
- 新质生产力：鼓励老旧街区、厂区、楼宇等进行升级改造，优先满足新兴产业和未来产业的用地需求。
城市更新助力房地产发展新模式
- 通过“拆旧建新”等方式释放核心区域土地，满足改善性住房需求。
- 房企转型方向包括：参与城市更新获取核心区域土地、转向轻资产运营模式、提供优质物业服务。
- 政策推动下，核心城市新房价格高昂，需通过城市更新释放更多可负担住房资源。
专项债支持城市更新成为常态
- 专项债支持城市更新并非新提法，但政策表述更明确，强调资金整合与统筹使用。
- 2025年专项债用于城市更新项目资本金的规模约为177亿元，占比约8.8%。
- “十五五”时期专项债投放力度有望加大，成为稳投资的重要抓手。
城市更新增量聚焦“韧性”建设
- 城镇危旧房改造数量目标翻番，达50万套。
- 地下管网改造长度由25万公里增至36.5万公里。
- 改造存量应急避难场所5万个，推动平急两用公共基础设施建设。

关键信息

政策导向：城市更新将作为“十五五”时期的重要任务，重点在于存量资源的盘活与再利用。
资金来源：专项债支持城市更新，成为重要的资金渠道，地方政府将加大财政投入。
市场影响：房企将从高周转模式转向城市更新参与，推动高总价、低密度“新好房”开发，同时探索REITS和轻资产运营。
发展方向：城市更新将与消费升级、民生改善、新质生产力发展深度融合，成为推动城市高质量发展的关键路径。
目标指标：
- 城镇危旧房改造数量：2030年达50万套
- 城市地下管网改造长度：2030年达36.5万公里
- 存量应急避难场所改造数量：2030年达5万个