20260312-东吴证券-房地产行业点评报告_政策驱动存量盘活_城市更新重要性提升_2页_411kb

房地产行业点评报告总结

核心内容概述

本报告围绕“政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升”的主题，分析了当前房地产行业在政策导向下的发展趋势及投资建议。重点指出，随着国家对土地资源的精细化管理，房地产行业正从传统的增量扩张模式逐步向存量盘活与城市更新转型。

主要观点

政策导向明确，强化总量约束

• 事件背景：自然资源部与国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，提出13项措施，聚焦“十五五”规划重点建设项目，强化自然资源要素保障。
• 政策要点：
  • 实施省级统筹建设用地指标，强化总量管控；
  • 新增建设用地与存量土地盘活挂钩，限制新增房地产开发用地；
  • 原批准但未使用的建设用地可被撤回，占补平衡指标仍有效；
  • 新增用地优先用于重大民生项目，限制用于经营性房地产开发。

存量盘活成为行业重点

• 在新增用地受限的背景下，存量土地再利用及城市更新成为房企获取土地资源的主要途径；
• 政策推动下，城市更新、旧改及低效用地再开发等模式的重要性显著提升；
• 声称“内涵式开发”将成为未来房地产行业发展的主流方向。

征地流程优化，城市更新提速

• 成片开发征收土地不再单独编制方案，简化审批流程；
• 城中村改造中的零星土地及保障性住房用地可直接办理新增用地审批；
• 该政策有助于缩短征地周期、降低项目推进成本，提升土地整合效率；
• 对于房企而言，有助于加快城市更新项目落地，提高开发效率与收益稳定性。

关键信息

投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展；
• 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余；
• 房地产经纪：推荐贝壳。

风险提示

• 政策效果不及预期；
• 销售与回款不及预期；
• 行业流动性风险加剧。

数据支持

• 截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，实际发行超3350亿元。

投资评级标准

• 公司投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出；
• 行业投资评级：增持、中性、减持；
• 评级基于未来6至12个月内行业或公司回报潜力与基准的相对表现，如沪深300、恒生、标普500等。

结论

政策导向正推动房地产行业从“增量扩张”向“存量盘活”转型，城市更新与旧改项目将成为房企获取土地资源的重要方式。具备旧改经验、深耕核心城市及拥有存量项目资源储备的企业将在新一轮发展中占据优势。建议投资者关注具备相关资源和经验的房企及配套服务企业，同时需警惕政策执行力度、销售回款及行业流动性风险。

附录

• 相关研究：

  • 《基于OpenClaw的房地产股票投研生产力提升实践》（2026-03-11）
  • 《基于量化分析与大模型的房地产股票AI选股系统》（2026-03-05）

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