房地产行业：发展城市圈仍是城市化抓手，城市更新内涵更丰富-20200412-东兴证券-15页_1mb

房地产行业总结：城市圈发展与城市更新成为核心抓手

核心内容

2020年新型城镇化建设任务进一步明确，强调以人的城镇化为核心，推动人地钱要素合理流动，支持城市圈发展，引导要素向城市圈聚集，同时保障农民权益。城市更新内涵更加丰富，成为拉动内需的新增长点。房地产行业在政策支持下迎来多重利好，包括城市圈发展、城市更新推进、农村集体经营性建设用地入市等。

主要观点

1. 城镇化政策重点

• 落户政策：新增人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制，超大特大城市和I型大城市将改进积分落户政策，推动人口向城市圈聚集。
• “人地钱挂钩”机制：强化建设用地增加规模与农业转移人口落户数量的挂钩，推动农村土地权益保障，鼓励农民自愿退出宅基地和集体公益性建设用地使用权。
• 城市群建设：新增支持山东半岛、黔中城市群发展，推动成渝地区双城经济圈建设，定位为“全国影响力的科技创新中心”。
• 中心城市发展：优化发展直辖市、省会城市等中心城市，强化用地保障，解决发展空间不足问题。
• 城市更新：从老旧小区改造扩展至老旧厂区、老旧街区、城中村改造，探索工商资本与农民集体合作共赢模式，推动房地产长效机制建设。

2. 房地产市场利好

• 城市圈仍是城市化抓手：通过人地钱匹配缓解中心城市用地矛盾，推动城市圈内房地产市场发展。
• 城市更新拉动内需：通过改造老旧小区、老旧厂区、老旧街区等，改善老城区基本面，成为新的经济增长点。
• 农村集体经营性建设用地入市：全面推开入市机制，出台相关指导意见，推动土地要素市场化，改善城市住宅用地供应结构。

关键信息

房地产开发投资建议

• 行业现状：当前房企业绩确定性较强，估值处于历史低位，政策宽松空间逐步打开。
• 中期展望：货币政策延续宽松，融资成本有望降低，居民按揭利率下行；但销售和开发投资反弹或不及预期，地价和房价下滑风险上升，地方“一城一策”托底行业可能性提高。
• 长期趋势：房地产刚需和改善性需求仍充足，龙头成长型公司有望受益于市占率提升。
• 推荐房企：
  • 金科股份：销售保持高增速，已售未结资源充足。
  • 融创中国：在投资、产品、土储等方面具有优势。
  • 万科A：拥有“钱地人”三优势，高周转驱动经营杠杆，坚持一二线布局，灵活运用事业合伙人机制。
  • 保利地产、金地集团：可售货值充足，融资优势明显。

物业服务投资建议

• 行业逻辑：短期看在管面积外拓能力，长期看品牌服务能力。
• 发展路径：行业仍以跑马圈地为主，龙头企业通过关联企业扩张或并购实现规模增长。
• 推荐公司：
  • 保利物业、招商积余：具有央企、国企背景，拓展公建物业项目优势明显。
  • 碧桂园服务：关联地产公司实力强，管理面积规模及增速有优势。
  • 绿城服务：具有优质品牌价值和较强的市场化拓展能力。

行业数据

• 房地产板块表现：申万房地产板块本周仅上涨0.3%，行业排名倒数第四。
• 30城成交数据：本周累计成交226.94万平方米，同比下滑23.04%。
  • 一线、二线、三线城市成交面积分别为48.89万平、99.23万平、78.82万平，同比分别下滑10.03%、32.25%、16.22%。
• 土地市场：百城土地成交规划建筑面积1951.04万平，同比下滑1.15%，溢价率11.04%。
  • 一线城市土地溢价率6.25%，二线城市11.16%，三线城市13.36%。
• 融资情况：过去一个月房企发行信用债975.91亿，同比上升47.54%；美元债发行量同比下降19.01%。

风险提示

房地产开发

• 宏观经济超预期下行；
• 政策边际改善不及预期；
• 房企结转不及预期。

物业服务

• 人工成本超预期增加；
• 房地产销售遇冷影响行业后续规模增长；
• 区域差异风险。

行业评级体系

• 公司投资评级：
  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
• 行业投资评级：
  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师与研究助理信息

• 分析师：林瑾璐

  • 联系方式：010-66554046 / linjl@dxzq.net.cn
  • 执业证书编号：S1480519070002
  • 背景：英国剑桥大学金融与经济学硕士，曾任职于国金证券、海通证券、天风证券，现任东兴证券研究所金融地产组组长。

• 研究助理：曹钧鹏

  • 联系方式：010-66554041 / caojp@dxzq.net.cn
  • 背景：南开大学金融硕士，本科毕业于中南大学土木工程专业，2019年加入东兴证券研究所从事房地产研究。

• 研究助理：陈刚

  • 联系方式：010-66554042 / chen_gang@dxzq.net.cn

东兴证券研究所联系方式

• 北京：西城区金融大街5号新盛大厦B座16层，邮编100033，电话010-66554070，传真010-66554008
• 上海：虹口区杨树浦路248号瑞丰国际大厦5层，邮编200082，电话021-25102800，传真021-25102881
• 深圳：福田区益田路6009号新世界中心46F，邮编518038，电话0755-83239601，传真0755-23824526