20210607-天风证券-房地产-中国房地产资产证券化研究系列之四_REITs科普三_首批公募REITs有哪些特征__32页

首批公募REITs基金特征分析总结

核心内容

2021年5月31日，中国首批公募REITs基金正式开启集中认购，6月2日沪深交易所公布了认购结构。9支基金中，多数基金的认购金额高于项目评估价值，仅浙江杭徽REIT和博时招商蛇口产业园REIT折价发行。这些基金具有以下特征：

• 资产稳定性高：底层资产均具有稳定的现金流，受宏观因素影响小。
• 原始权益人实力强：8支基金为国资背景，涉及地方国资委和大型国企，如浙江省国资委、广州市国资委、招商局集团等。
• 收益较高且稳定：2021年净现金流分派率在3.1% - 11%之间，均高于十年期国债收益率3.07%。
• 流动性有限：战略配售比例高，锁定期长，但基金整体流动性介于股债之间。
• 估值合理：基于可分配金额和净现金流分派率计算的项目估值与项目评估价值相差在合理范围内。

主要观点

1. 资产特征

• 首批公募REITs基金的底层资产涵盖高速公路、物流地产、产业园、公用环保四类。
• 高速类和公用环保类REITs基金的净现金流分派率较高，分别为6.19% - 10.10%和8.74% - 9.13%。
• 物流地产类和产业园类基金的净现金流分派率较低，分别为4.45% - 4.74%和3.12% - 4.74%。
• 项目估值主要受可分配金额和净现金流分派率影响，部分基金估值与项目评估价值接近。

2. 结构特征

• 基金结构为：底层资产装入项目公司 → 项目公司为ABS所有 → ABS由REITs基金持有。
• 管理运营机构均为原始权益人或其子公司，保障项目运营的专业性。
• 战略配售比例高，多数超过60%，部分高达20%，且有锁定期要求，影响流动性。

3. 收益率特征

• 2021年净现金流分派率在3.1% - 11%之间，其中浙江杭徽REIT分派率最高，为10.10%。
• 高速类REITs分派率最高，公用环保类次之，物流地产和产业园类较低。
• 所有基金的分派率均高于十年期国债收益率，具备投资吸引力。

4. 流动性特征

• 流动性弱于股票，主要受战略配售比例和锁定期影响。
• 投资者主要为专业机构，如保险、券商自营等，显示市场对REITs的认可。
• 未来流动性将取决于扩募和资产增值预期。

5. 估值特征

• 项目估值主要采用可分配金额/净现金流分派率均值计算。
• 物流地产类REITs估值与项目评估价值相差在2%以内，属合理水平。
• 产业园类REITs估值与项目评估价值存在较大差异，主要受年度可分配现金影响。
• 高速类REITs估值与项目评估价值相差较多，但总体仍处于合理范围。

关键信息

1. 基金存续期

• 首批REITs基金的存续期跨度较大，从20年到99年不等。
• 存续期主要由基金合同决定，部分基金可能延长。

2. 基金管理人

• 基金管理人包括浙商资管、平安基金、红土创新、中金基金、东吴基金、博时基金、华安基金、中航基金、富国基金等。
• 管理费率结构复杂，主要由固定管理费和浮动管理费组成，部分基金仅收取固定管理费。

3. 战略配售

• 战略配售比例高，多数超过60%，其中张江光大园REIT战略配售比例为20%。
• 战略配售份额有锁定期，原始权益人持有份额锁定5年，其他机构锁定1年。

4. 项目运营情况

• 高速类REITs项目运营情况良好，收入稳定。
• 物流地产类项目出租率高，如普洛斯REIT出租率稳定在98.72%以上。
• 产业园类项目出租率稳定在86%以上，但部分基金的估值与项目评估价值存在差异。

5. 风险提示

• 资产经营不确定性
• 基金运营风险
• 基金价格波动

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

作者信息

• 分析师：陈天诚
• SAC执业证书编号：S1110517110001
• 邮箱：chentiancheng@tfzq.com

联系人信息

• 联系人：胡孝宇
• 邮箱：huxiaoyu@tfzq.com

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图表目录

• 图1：净现金流分派率
• 图2：沪杭甬高速REITs架构
• 图3：广河高速REITs基金架构图
• 图4：广河高速标的资产
• 图5：盐港REITs架构图
• 图6：现代物流中心项目图
• 图7：现代物流中心项目位置图
• 图8：中金普洛斯REITs架构图
• 图9：普洛斯标的资产
• 图10：普洛斯标的资产价值
• 图11：东吴苏园REITs架构图
• 图12：国际科技园五期B区项目
• 图13：国际科技园五期B区近三年末出租率情况
• 图14：产业园项目图
• 图15：产业园近三年出租率
• 图16：博时招商REITs架构图（SPV吸收合并前）
• 图17：博时招商REITs架构图（SPV吸收合并后）
• 图18：万融大厦情况
• 图19：万融大厦出租率
• 图20：万海大厦情况
• 图21：万海大厦出租率
• 图22：万融收入
• 图23：万海收入
• 图24：张江光大REITs架构图
• 图25：张江广大元资产价值
• 图26：中航首钢生物质REITs架构图
• 图27：富国首创税务REITs架构图
• 图28：合肥项目估值
• 图29：收益率

表格目录

• 表1: 9支REITs基金基础信息对比
• 表2: 9支REITs基金主要参与人及管理费率
• 表3: 9支REITs基金认购情况
• 表4: 9支REITs基金财务指标对比
• 表5：9支REITs基金底层资产估值对照
• 表6: 9支REITs基金汇总对比
• 表7：杭徽高速公路(浙江段)昌昱段
• 表8：杭徽高速公路(浙江段)汪昌段
• 表9：杭徽高速公路(浙江段)留汪段
• 表10：浙江沪杭甬标的资产收入
• 表11：浙江沪杭甬标的资产收益率
• 表12：收益率指标
• 表13：广州至河源高速公路广州段项目
• 表14：广河高速收入
• 表15：平安广河高速收益率
• 表16：底层资产收入
• 表17：深圳项目收入
• 表18：合肥项目收入
• 表19：两项目综合收入