中国房地产资产证券化研究系列之一：REITs科普一：什么是标准的REITs_13页_1mb

房地产行业研究报告：REITs科普与投资建议

核心内容

房地产投资信托基金（REITs）是一种通过发行股份或收益凭证募集资金，用于不动产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs兼具不动产和金融属性，是继现金、股票、债券之后的第四类金融资产。

主要观点

• REITs起源于1960年的美国，后在1971年传入澳大利亚，2001年在日本、2002年在新加坡、随后在台湾和香港推出。
• 截至2017年底，全球有37个城市和地区建立了REITs市场，总市值约为2万亿美元，其中美国占主导地位。
• REITs可分为权益型、抵押型和混合型，其中权益型是最常见的类型，主要通过拥有并经营不动产获取租金和增值收益。
• REITs具有流动性好、独立性强、风险性低、收益率高等特点，尤其在熊市中表现稳定。

关键信息

1. REITs的定义要点

2. REITs的分类

• 按投资对象：权益型（入股经营、收益受经营状况影响大）、抵押型（主要收入来自贷款利息）、混合型（兼具两者特点）。
• 按募集方式：公募（流动性好）、私募（面向特定投资者）。
• 按运行方式：封闭型（份额不变）、开放型（份额可变）。
• 按是否上市：公开交易型（流动性高）、非交易型（流动性差）。
• 按组织形式：公司型（适用《公司法》）、信托型（适用《基金法》）。

3. REITs特点

• 流动性好：标准REITs为上市公募型，投资者可自由进出。
• 独立性强：与股票、债券等大类资产相关性较低，有助于分散投资风险。
• 风险性低：租金、成本和租约的稳定性较强，风险较低。
• 收益率高：过去40年的年化收益率达12.12%，高于多数股票指数和国债收益率。

4. REITs规模

• 截至2017年底，全球REITs市场总市值约为2万亿美元，其中美国占53.5%，新加坡占4.2%，香港占1.8%。
• 亚洲REITs市场增长空间较大，目前市值占比相对较低，未来潜力巨大。
• 亚洲市场中，REITs主要集中在新加坡、香港和日本，三地市值合计占92%。

5. REITs推出的意义

• 对居民：REITs使不动产投资更加便捷，居民可通过基金形式参与不动产投资，享受稳定收益。
• 对金融业：REITs丰富了国内资本市场产品，为货币政策制定提供参考。
• 对房地产业：REITs有助于盘活存量房地产，减少不必要的新增投资，推动行业转型。

6. 投资建议

• 关注具备优秀管理能力的房地产资管公司，如光大嘉宝。
• 关注商业地产类公司，如陆家嘴、金融街、大悦城、中国国贸、上海临港、外高桥、市北高新、张江高科。
• 关注持有可租赁物业或持有型物业的公司，如万科、新城控股等。

风险提示

• REITs推行进度不及预期。
• 不动产价格大幅下跌。
• 利率上行可能影响REITs收益。

投资评级

结论

REITs作为兼具金融和不动产属性的第四类资产，具有较高的投资价值和市场潜力。其推出将对居民投资、金融市场结构和房地产行业发展产生深远影响。随着国内房地产市场的成熟和政策逐步开放，REITs有望成为重要的投资工具。