资产证券化专题研究之二：我国REITs有哪些特点？_7页_826kb

我国REITs特点总结

一、我国REITs的发展现状

1.1 起步较晚，发展较快

我国REITs发展起步较晚，但增速较快。2014年4月，我国发行了首只REITs产品——中信启航专项资产管理计划，标志着我国REITs市场的正式启动。截至2019年3月末，我国共发行了49只REITs产品，总发行规模达989.64亿元。

1.2 以权益型REITs为主

我国REITs主要以权益型为主，占比约为90%；抵押型REITs占比约7%；混合型REITs占比约3%。

• 权益型REITs：通过SPV和项目公司持有物业股权，收益来源为物业租赁收入或资产增值。
• 抵押型REITs：通过购买抵押贷款支持证券间接融资，收益主要来自利息收入。
• 混合型REITs：结合权益型和抵押型的特点。

国内首只抵押型类REITs为2016年8月19日成立的“北京银泰中心资产支持专项计划”，原始权益人为中国银泰投资有限公司，管理人为恒泰证券。

二、我国REITs典型的产品结构

2.1 私募基金+专项计划

这是当前我国REITs产品交易结构的主要模式，其运作流程如下：

1. 原始权益人通过《基金合同》和《基金份额认购书》持有私募基金的全部份额。
2. 专项计划认购人通过《认购协议》将资金委托管理人，管理人设立专项计划并发行资产支持证券。
3. 专项计划通过购买私募基金份额成为其唯一份额持有人。
4. 私募基金以增资、借款等方式向SPV或项目公司进行投资，最终持有其100%股权及股东借款债权。

2.2 信托+专项计划

另一种交易结构，资金通过信托计划最终投向物业资产。运作流程为：

1. 原始权益人持有信托计划的全部信托受益权。
2. 专项计划认购人通过《认购协议》将资金委托管理人，管理人设立并管理专项计划。
3. 专项计划通过购买信托受益权成为信托项下的受益人。
4. 信托计划以增资、发放信托借款等方式向SPV或项目公司进行投资，最终持有其100%股权及股东借款债权。

三、REITs投了哪些底层资产？

我国REITs的底层资产主要包括以下三类：

• 住宅公寓：近年来占比明显上升，主要关注经营性净现金流。
• 物流仓储：对地理位置和交通网络要求较高，租金水平因类型而异，但存在客户依赖性。
• 商业地产：以商场、写字楼、酒店等为主，兼具变现能力和经营性现金流，但运营成本较高，出租率波动较大。

投资者对不同底层资产的关注点主要集中在两个方面：

1. 变现价值：商业地产通常单笔规模较大，但变现周期较长；物流仓储因优质地段稀缺，具备升值潜力。
2. 现金流稳定性：住宅公寓更关注持续稳定的经营性净现金流；物流仓储和商业地产则需关注租金水平和运营效率。

四、风险提示

REITs产品虽然通过多重通道获得底层物业所有权，但由于信息披露不及时，可能导致信息不对称，使实际风险与投资者预期不一致。此外，REITs的估值方法和模型存在局限性，分析结果基于假设，不保证证券在该价格交易。

五、分析师与联系方式

分析师：

• 张旭（执业证书编号：S0930516010001）
• 刘琛（执业证书编号：S0930517100006）

联系人：

• 曾章蓉
• 危玮肖
• 邵闯

六、相关研报

• 《房企资产证券化及信用分析要点》——资产证券化专题研究（2018年6月12日）

七、行业及公司评级说明

基准指数：

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

八、免责声明

本报告基于合法合规信息，不保证信息的准确性和完整性。光大证券及其附属机构可能持有报告提及公司证券头寸或提供相关服务，投资者应谨慎评估风险，不将本报告作为唯一投资依据。